Unternehmen ohne Nachhaltigkeitsstrategien sind ein Auslaufmodell

Sie haben Pensionskassen und den norwegischen Staatsfonds erwähnt. Aber auch für diese Investoren muss das Investment Gewinne abwerfen …

Diese Investoren denken wie wir: langfristig. Die meisten großen Anteilseigner sind seit unserem Börsengang an Bord, und ihre typischen Investitionshorizonte reichen von zehn bis über 30 Jahre. Der norwegische Staatsfonds ist ein gutes Beispiel: Seine Philosophie ist es, die Gewinne aus den Öleinnahmen des Landes so anzulegen, dass künftige Generationen davon profitieren. Hier reden wir von Zeithorizonten von 50, vielleicht sogar 100 Jahren. Genauso richten wir auch unser Unternehmen aus: Wir müssen mit unserem Handeln den langfristigen Erwartungen unserer Investoren gerecht werden.
 
Umgekehrt müssen Sie aber auch den Interessen Ihrer Mieter gerecht werden. Was haben sie davon, in einer Ihrer Wohnungen zu wohnen?

Von unserer Größe profitieren die Mieter ganz praktisch: Wir haben eine eigene Handwerkerorganisation, bei der man per App bequem einen Termin für Reparaturen buchen kann. Das kann ein privater Vermieter nicht bieten, und oft wartet man auf den Handwerker dann mehrere Wochen. Hinzu kommen die hohen Standards in puncto Unternehmensführung, Ethik und Nachhaltigkeit, die der Kapitalmarkt von uns erwartet. Unserer Verantwortung werden wir unter anderem durch unser Ü70-Versprechen und die Zusage gerecht, Wohnungen für ältere Mieter umzubauen.
 
Was sagen Ihre Investoren zu Nachhaltigkeitsstrategie des Unternehmens?

Unser Engagement wird nicht infrage gestellt – im Gegenteil: Es ist sogar eine Bedingung des Kapitalmarktes, dass wir in allen Dimensionen nachhaltig handeln. Die Forderung ist in den vergangenen Jahren immer lauter geworden. Viele Investoren wollen nur noch in Unternehmen investieren, die einen Purpose haben – also ein präzises Bild davon, was sie zur Gesellschaft beitragen wollen.

Das klingt recht abstrakt. Wie erleben Sie das gestiegene Interesse der Investoren an Nachhaltigkeit ganz praktisch?

Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Wenn wir auf Roadshow sind, dreht sich heute ungefähr das letzte Viertel jedes Meetings um Nachhaltigkeit. Denn die Investoren wissen sehr genau, was über uns in der Presse berichtet und in den sozialen Medien geschrieben wird. Sie wollen wissen, was wir etwa im Bereich Governance tun – also wie beispielsweise unser Aufsichtsrat besetzt ist, ob unser Führungsteam divers genug ist und wie wir die Compliance erfüllen. Es geht auch um soziale und ökologische Nachhaltigkeit: Welche Angebote machen wir unseren Mietern in Corona­-Zeiten? Welche Technologien gegen den Klimawandel sehen wir uns an? Was investieren wir in Forschung und Entwicklung? Solche gesellschaftlichen Fragen sind ebenso relevant wie unser Zahlenwerk.
 
Nachhaltig zu sein, ist nicht günstig – wie passt das zur erwarteten Rendite?

Rendite und Nachhaltigkeit passen besser zusammen, als wir denken. Denn Nachhaltigkeit hat viel damit zu tun, Ressourcen schonend einzusetzen. Wo kann ich Strom sparen? Kann ich klüger heizen? Solche Fragen stellen wir uns jeden Tag. Und so führt der Wunsch nach Nachhaltigkeit zu hoher Effizienz und damit auch zu attraktiven Renditen. Außerdem sind Unternehmensstrategien ohne Nachhaltigkeitsstrategien ein Auslaufmodell, weil sie von der Gesellschaft immer weniger akzeptiert werden.
 
Für diese Akzeptanz müssen Sie konkrete Erfolge nachweisen. Wie messen Sie Ihre Fortschritte bei der Nachhaltigkeit?

Zuerst haben wir eine Wesentlichkeitsanalyse durchgeführt und viele Stakeholder wie Mieterverbände, Wissenschaftler und Politiker befragt, welche Anforderungen sie an uns in Bezug auf Nachhaltigkeit haben. Im Mittelpunkt standen der Klimawandel, bezahlbares Wohnen und der demografische Wandel. Aufbauend auf dieser Analyse haben wir unseren Nachhaltigkeits-Performance-Index gebildet. Er hat für die Dimensionen „E“ wie Environment, „S“ wie „Social“ und „G“ wie „Governance“ konkrete Zielwerte, wie zum Beispiel die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand oder die Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit. Mit Zustimmung der Hauptversammlung wird er künftig gleichberechtigt neben anderen Kennzahlen stehen. Die Vergütung für uns als Vonovia Vorstand wird künftig auch davon abhängen, wie gut die Anforderungen in den ESG-Dimensionen erfüllt sind.

Mit welchen Entwicklungen außer dem demografischen Wandel und Corona sind Sie konfrontiert?

Ein Dauertrend ist die hohe Nachfrage nach Wohnungen und die zu geringe Bautätigkeit in Deutschland. Allein im Jahr 2020 ist dadurch der Wert unserer Immobilien um fast zehn Prozent gestiegen, hauptsächlich getrieben durch Angebot und Nachfrage. Maßnahmen wie der gerade für verfassungswidrig erklärte Mietendeckel in Berlin sind in dieser Situation keine Hilfe, sodass der fehlende bezahlbare Wohnraum eine große Herausforderung für Gesellschaft, Politik und Unternehmen bleibt. Mit dem Verzicht auf bis zu zehn Millionen Euro Mietnachforderungen in Berlin zeigt Vonovia übrigens, dass es auch als börsennotiertes Unternehmen möglich ist, sozial zu handeln und sich an den Zielen aller Stakeholder zu orientieren.
 
Was sollte man stattdessen gegen die steigenden Mieten tun?

Ich glaube an Angebot und Nachfrage. Derzeit bauen wir zu wenig und auch zu teuer, was die hohen Preise zum Teil erklärt. Außerdem haben wir ein Problem mit der Infrastruktur: Es ist immer noch zu umständlich, von außen in die urbanen Zentren zu kommen. An diesen Punkten müsste man ansetzen.
 
Die Menschen könnten ja auch kaufen, statt zu mieten. Gibt es einen Trend in diese Richtung?

Es gibt höchstens ein Trendchen: Pro Jahr nimmt die Quote der Eigentümer in Deutschland um etwa ein halbes Prozent zu, 2018 waren es insgesamt 46,5 Prozent. Zwar sagt jeder, dass kaufen im Prinzip besser sei als mieten – aber der Mietmarkt in Deutschland ist außergewöhnlich attraktiv: Die Wohnungen sind modern und komfortabel, die Mieten sind günstig und der Mieterschutz ist sehr hoch. Es gibt also wenig Grund, etwas zu kaufen. Darum rechne ich nicht mit einer Trendwende.
 
Zum Schluss eine persönliche Frage: Was macht die Arbeit für Vonovia besonders?

Das Besondere ist der Unternehmergeist, der überall zu beobachten ist. Jeder denkt darüber nach, wie man unsere Wohnungen besser, unsere Mieter zufriedener oder unsere internen Abläufe schneller machen kann. Wir arbeiten wie ein großes Start-up in dieser doch recht konservativen Branche. Und natürlich ist die Vermietung von Wohnungen ebenfalls etwas Besonderes: Wir tragen eine große Verantwortung – eben weil wir so nahe an den Menschen sind.