Mit der Corona-Pandemie haben sich die Anforderungen an die Stadtplanung verändert. Eines ist dabei sicher: Einer guten Nachbarschaft kommt eine zentrale Bedeutung zu.
Drei Thesen zur Zukunft der Stadt.
Text: Christian Hunziker Illustration: Anton Hallmann/sepia
Christine R. aus Osnabrück hat in den vergangenen Monaten eine tägliche Routine entwickelt. Seit den Corona-Maßnahmen im Frühjahr 2020 hat sie es sich angewöhnt, mit ihrer im selben Mehrfamilienhaus wohnenden betagten Vermieterin einmal am Tag spazieren zu gehen, berichtet die behinderte Mieterin in einem Leserbrief. „Wir erzählen uns die Sorgen und haben mehr Verständnis für den anderen“, sagt Christine R.
So ähnlich haben es im Jahr 2020 viele Menschen in Deutschland gemacht: Sie sind näher zusammengerückt. Als Mitte März der erste Lockdown verkündet wurde, verfünffachte sich schlagartig die Zahl der täglichen Neuanmeldungen beim Nachbarschaftsportal nebenan.de. Und in einer Befragung, die das Institut InWIS und die Fachhochschule Münster im Auftrag des nordrhein-westfälischen Gesundheitsministeriums durchführten, erklärte jeder Vierte, sich im Zuge der Corona-Pandemie in der Nachbarschaftshilfe engagieren zu wollen.
Viele Menschen messen einer guten Nachbarschaft einen hohen Wert bei“, bestätigt Jan Üblacker, der als Inhaber der von Vonovia finanzierten Stiftungsprofessur für Quartiersentwicklung an der EBZ Business School in Bochum forscht. Ähnliche Erfahrungen hat auch Dirk Brunnert, Geschäftsführer Nord von Vonovia, gemacht. „Wir haben verstärkt festgestellt, dass ein intaktes Wohnumfeld und eine gute Nachbarschaft für unsere Mieterinnen und Mieter sehr wichtig sind“, sagt er. „In dieser schwierigen Situation haben wir nach Lösungen gesucht und unsere Kunden unterstützt, indem wir beispielsweise eine Stundung der Miete angeboten haben, wenn ein Mieter kaum mehr Einnahmen erzielt hat. Darüber hinaus haben wir aber auch wahrgenommen, dass sich viele Nachbarn gegenseitig geholfen haben.“
Trotzdem waren es für viele Menschen schwierige Monate – vor allem für diejenigen, die in den Innenstädten auf beengtem Raum leben. Viele von ihnen wünschten sich in dieser Situation mehr Grün, mehr Abstand und mehr Bewegungsfreiheit, als sie kleine Wohnungen in dicht bebauten Stadtteilen bieten können. Gefragt sind darum beim Städtebau in Zukunft nicht nur Antworten auf die Alterung der Gesellschaft, den drohenden Klimawandel und die akute Wohnungsknappheit, sondern auch Lösungen für den Wunsch nach einem Leben, das nicht von „Dichtestress“ geprägt ist.
Das könnte einen veritablen Paradigmenwechsel in der Stadtplanung zur Folge haben. Der Architekturhistoriker Niklas Maak vertritt die These, dass die Bauhaus-Bewegung mit ihrem Motto „Licht, Luft und Sonne“ eine Reaktion auf die Spanische Grippe war, die von 1918 bis 1920 weltweit schätzungsweise bis zu 50 Millionen Menschen das Leben kostete. Statt dunkler, schlecht belüfteter Mietskasernen mit engen Hinterhöfen entwarfen Bruno Taut und andere Protagonisten der baulichen Moderne Zeilenbauten, die eine Durchlüftung jeder Wohnung sicherstellten. Die Spanische Grippe war allerdings nicht allein ausschlaggebend für diese Neuorientierung: Bereits vor dem Ersten Weltkrieg hatten in den Arbeitervierteln Tuberkulose, Cholera und Typhus grassiert, sodass Ärzte schon seit Langem gesündere Wohnverhältnisse forderten.
Auch jetzt könnten sich bereits vorhandene Entwicklungen beschleunigen. „Die Corona-Pandemie verstetigt Trends, die es schon vorher gegeben hat“, formuliert es Reiner Nagel, Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur. Intensivieren dürften sich dabei vor allem drei Trends in der Stadtplanung.
Reiner Nagel - Bundesstiftung Baukultur
„Die Anziehungskraft der Stadt als wirtschaftlicher, kultureller und sozialer Schmelztiegel bleibt bestehen“, sind die Experten der internationalen Immobilienberatungsgesellschaft JLL überzeugt. Sie widersprechen damit der zuletzt häufig geäußerten These, wonach Großstadtbewohner in großer Zahl in Kleinstädte oder gar aufs Land ziehen werden, um der Enge der Stadt zu entkommen. Die Städte werden attraktiv bleiben – und sich gleichzeitig verändern: Reiner Nagel plädiert dafür, Freiräume sorgfältig zu gestalten und durch eine Kombination von urbaner Dichte und grünem Umfeld die Lebensqualität zu erhöhen.
Zu mehr Lebensqualität trägt auch eine breitere Palette an Nutzungen bei. Der Berliner Stadtplaner Christoph Kohl will deshalb bei der Nutzung der Erdgeschosszone von der Fixierung auf den Einzelhandel wegkommen. „Kita, Seniorentreff, Künstleratelier, Reparaturwerkstätten, ehrenamtlich betriebene Einrichtungen – solche Nutzungen tragen viel mehr zu einem lebendigen Quartier bei als die ewig gleichen Läden“, ist er überzeugt.
Daraus ergeben sich neue Chancen für Quartiere außerhalb der Stadtzentren: Urbanes Leben verlagert sich zunehmend in die Stadtteile, da man dort alles findet, was man zum Leben braucht. Reiner Nagel vertritt die These, dass sogar Einfamilienhausgebiete „ergänzende Angebote an Dienstleistungen und Arbeitsplätzen benötigen, damit aus ihnen Siedlungen und perspektivisch Stadtteile werden“. Und Soziologieprofessor Jan Üblacker spricht sich für wohnortnahe Dienstleistungen wie Läden, Friseursalons und Arztpraxen aus, die „eine gewisse Lebendigkeit in einem Quartier erzeugen“.
Solche Ansätze setzt Vonovia bereits jetzt um. So hat das Unternehmen im Eltingviertel in Essen durch die Umgestaltung von Freiflächen, die Ansiedlung eines Cafés und die Aufstellung einer aus einem Wettbewerb hervorgegangenen Skulptur dem historischen Stadtteil zu neuer Attraktivität verholfen. Und im Ziekowkiez im Berliner Bezirk Reinickendorf realisiert Vonovia derzeit ein zukunftsweisendes Quartiersumbauprojekt. Dabei werden die Modernisierung von 1.100 Wohnungen und der Neubau von bis zu 600 Wohnungen durch Infrastrukturmaß- nahmen ergänzt, die unter anderem den Bau einer Kita und die Schaffung zusätzlicher Einkaufsmöglichkeiten umfassen.
Christoph Kohl - Stadtplaner aus Berlin
Nicht nur im Eltingviertel und im Ziekowkiez, sondern ganz grundsätzlich zeigt sich der Wunsch nach menschlicher Nähe. „Nachbarschaft ist der Kernbegriff“, betont Stadtplaner Kohl. „Wir brauchen nichts dringender als Gesellschaft.“ Dabei kann, wie Quartiersexperte Jan Üblacker ausführt, auch die Digitalisierung hilfreich sein. Besonders interessant sind seiner Ansicht nach Apps, welche die Kommunikation unter Nachbarn fördern. „Wohnungsunternehmen, denen große Quartiere gehören, können darüber nachdenken, wie sie Technologie gezielt nutzen können, um eine gute Nachbarschaft zu fördern“, sagt er. Allerdings müssten die Mieter das auch wollen. „Vielleicht“, ergänzt Üblacker, „ist am Ende ein Hochbeet, an dem die Bewohner gemeinsam gärtnern, das bessere Mittel.“
Oder eben ein gemeinsamer Spaziergang. Christine R. aus Osnabrück will den täglichen Ausflug mit ihrer Nachbarin jedenfalls beibehalten, auch wenn die Pandemie Geschichte sein wird – „damit“, wie sie sagt, „die Isolation keine Chance hat“.
Trotz der Belastungen durch die Corona-Krise ist die große Mehrheit der in Deutschland lebenden Menschen mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Das hat eine Umfrage gezeigt, die das Meinungsforschungsinstitut Civey im Oktober 2020 für Vonovia durchgeführt hat. Demnach wünschen sich gut sechs Prozent der Befragten einen Garten, während drei Prozent von einem Balkon träumen. Sieben Prozent hätten gerne mehr Wohnfläche. 78 Prozent der Befragten sagen, dass sich ihre Ansprüche an den Wohnraum durch die Corona-Pandemie nicht verändert haben.
Wichtig ist der großen Mehrheit eine gute Nachbarschaft. Das zeigt eine weitere Befragung, die das Meinungsforschungsinstitut Kantar im Herbst 2020 im Auftrag von Vonovia durchgeführt hat. Dem- nach erhoffen sich 73 Prozent der Befragten ein freundschaftliches Verhältnis zu ihren Nachbarn.
Bezahlbarer Wohnraum und trotzdem nachhaltig? Jetzt ist zügiges Handeln wichtig. Dr. Eva Lohse, Vorsitzende des ZIA-Kommunalrats, fordert eine gemeinsame Anstrengung von Kommunen und Wohnungsunternehmen.
Text und Durchführung von Christian Buck.
Die Kommunen und die Wohnungsunternehmen müssen auf lange Sicht verlässliche Partnerschaften eingehen und gemeinsam die Sanierungen im Bestand vorantreiben sowie für ausreichend Neubau sorgen. Diese Partnerschaft ist von großer Bedeutung, denn auf dem Weg hin zu mehr bezahlbarem Wohnraum müssen Kommunen und Immobilienwirtschaft mehr voneinander wissen und stärker voneinander lernen – wenn es etwa darum geht, an welchen Stellschrauben man drehen muss, um schneller und trotzdem nachhaltig bauen zu können. Eine enge Zusammenarbeit hilft, Stolpersteine bei der praktischen Umsetzung gemeinsam aufzuzeigen und zu adressieren. Es bedarf zudem intelligenter Programme der Förderung dieser Aktivitäten.
In manchen Regionen ist eine Baulandausweisung im Außenbereich notwendig. Diese sollte sich jedoch direkt an der vorhandenen Siedlungsstruktur orientieren. Man sollte über kompakte Stadterweiterungen am Stadtrand oder entlang der Magistralen und des öffentlichen Nahverkehrs nachdenken. Diese Vorhaben sollten mit großem politischem Willen umgesetzt werden. Vorrang hat auch hier eine Erweiterung an integrierten Lagen, die die vorhandene Infrastruktur nutzt und um neue Mobilitätsangebote ergänzt. Bei allen Bauvorhaben sollten die Beteiligung der Öffentlichkeit und die politische Diskussion fokussierter und kompakter werden, damit der Weg von den ersten Planungen bis zur Umsetzung möglichst kurz bleibt.
Die Folgen der Corona-Krise treffen uns alle und haben Auswirkungen auf unser gesamtes Leben. Auch unsere Städte beginnen, sich zu verändern. Insbesondere die Innenstädte haben unter den Folgen des Corona-Lockdowns im Frühjahr und des Shutdowns im November gelitten. Einzelhandel und Gastronomie spüren die Folgen am meisten. Hier müssen mit allen Beteiligten – Kommunen, Verwaltung und Politik, Vermieter und Immobilienwirtschaft, Einzelhandel und Mietern, Bürge-rinnen und Bürgern – Lösungen diskutiert und gefunden werden. Dies betrifft die Innenstädte, aber auch die Stadtteile mit den gewohnten Funktionstrennungen wie Wohnen am Stadtrand, Arbeiten und Einkaufen im Zentrum. Dieses Prinzip wird überdacht werden müssen: Die Zukunft der Städte liegt im Quartier mit einer Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Einkaufen sowie lebendigen Gastronomie-, Freizeit- und Kulturangeboten. Das ist der Schlüssel für eine erfolgreiche Zukunft der Innenstädte.
Die Immobilienmärkte in den Großstädten und Kommunen sind angespannt, vor allem in den Ballungsregionen. Darum ist es nötig, bezahlbaren Wohnraum anzubieten – insbesondere auch für breite Schichten der Bevölkerung oberhalb der Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus. Außerdem muss es leichter werden, Wohneigentum zu erwerben. Zudem ist zügiges Handeln wichtig: Es kann nicht sein, dass selbst einfache Baugenehmigungen über ein halbes Jahr dauern. Außerdem muss Bauland in ausreichendem Maße vorhanden sein und ausgewiesen werden.
Zeitgemäße Wohnungspolitik ist eine Herausforderung, die von allen gemeinsam getragen werden muss: von den unterschiedlichen Akteuren der öffentlichen Hand, von der Immobilienwirtschaft sowie den Bürgerinnen und Bürgern. Aus meiner Sicht müssen wir urbane Quartiere schaffen, in denen soziale Durchmischung und Vernetzung durch aktive Nachbarschaften gelingen. Dabei gilt zwar weiterhin der Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ – aber auch eine Stadterweiterung darf kein Tabu mehr sein.
Die Kommunen und die Immobilienwirtschaft bekennen sich zu den klimapolitischen Zielen der Bundesregierung. Das langfristige Ziel der weitgehenden Klimaneutralität bis 2050 schließt auch ein, dass beim Bau neuer Gebäude deren Beitrag zum Klima berücksichtigt wird. Alternative Mobilitätskonzepte sollten genutzt werden, um Lärm und andere Emissionen zu vermindern und durch regenerative Stromerzeugung die CO2-Bilanz zu verbessern. Dabei müssen die Gebäude so gebaut sein, dass überschüssige Energie für die Elektromobilität benutzt werden kann. Die zweite Herausforderung ist, günstiges Wohnen und effektiven Klimaschutz zusammenzuführen. Das kann nur gelingen, wenn man Förderprogramme, Abschreibungsmöglichkeiten und Ähnliches ausbaut.
Die Immobilienmärkte in den Großstädten und Kommunen sind angespannt, vor allem in den Ballungsregionen. Darum ist es nötig, bezahlbaren Wohnraum anzubieten – insbesondere auch für breite Schichten der Bevölkerung oberhalb der Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus. Außerdem muss es leichter werden, Wohneigentum zu erwerben. Zudem ist zügiges Handeln wichtig: Es kann nicht sein, dass selbst einfache Baugenehmigungen über ein halbes Jahr dauern. Außerdem muss Bauland in ausreichendem Maße vorhanden sein und ausgewiesen werden.
Die Kommunen und die Wohnungsunternehmen müssen auf lange Sicht verlässliche Partnerschaften eingehen und gemeinsam die Sanierungen im Bestand vorantreiben sowie für ausreichend Neubau sorgen. Diese Partnerschaft ist von großer Bedeutung, denn auf dem Weg hin zu mehr bezahlbarem Wohnraum müssen Kommunen und Immobilienwirtschaft mehr voneinander wissen und stärker voneinander lernen – wenn es etwa darum geht, an welchen Stellschrauben man drehen muss, um schneller und trotzdem nachhaltig bauen zu können. Eine enge Zusammenarbeit hilft, Stolpersteine bei der praktischen Umsetzung gemeinsam aufzuzeigen und zu adressieren. Es bedarf zudem intelligenter Programme der Förderung dieser Aktivitäten.
Zeitgemäße Wohnungspolitik ist eine Herausforderung, die von allen gemeinsam getragen werden muss: von den unterschiedlichen Akteuren der öffentlichen Hand, von der Immobilienwirtschaft sowie den Bürgerinnen und Bürgern. Aus meiner Sicht müssen wir urbane Quartiere schaffen, in denen soziale Durchmischung und Vernetzung durch aktive Nachbarschaften gelingen. Dabei gilt zwar weiterhin der Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ – aber auch eine Stadterweiterung darf kein Tabu mehr sein.
In manchen Regionen ist eine Baulandausweisung im Außenbereich notwendig. Diese sollte sich jedoch direkt an der vorhandenen Siedlungsstruktur orientieren. Man sollte über kompakte Stadterweiterungen am Stadtrand oder entlang der Magistralen und des öffentlichen Nahverkehrs nachdenken. Diese Vorhaben sollten mit großem politischem Willen umgesetzt werden. Vorrang hat auch hier eine Erweiterung an integrierten Lagen, die die vorhandene Infrastruktur nutzt und um neue Mobilitätsangebote ergänzt. Bei allen Bauvorhaben sollten die Beteiligung der Öffentlichkeit und die politische Diskussion fokussierter und kompakter werden, damit der Weg von den ersten Planungen bis zur Umsetzung möglichst kurz bleibt.
Die Kommunen und die Immobilienwirtschaft bekennen sich zu den klimapolitischen Zielen der Bundesregierung. Das langfristige Ziel der weitgehenden Klimaneutralität bis 2050 schließt auch ein, dass beim Bau neuer Gebäude deren Beitrag zum Klima berücksichtigt wird. Alternative Mobilitätskonzepte sollten genutzt werden, um Lärm und andere Emissionen zu vermindern und durch regenerative Stromerzeugung die CO2-Bilanz zu verbessern. Dabei müssen die Gebäude so gebaut sein, dass überschüssige Energie für die Elektromobilität benutzt werden kann. Die zweite Herausforderung ist, günstiges Wohnen und effektiven Klimaschutz zusammenzuführen. Das kann nur gelingen, wenn man Förderprogramme, Abschreibungsmöglichkeiten und Ähnliches ausbaut.
Die Folgen der Corona-Krise treffen uns alle und haben Auswirkungen auf unser gesamtes Leben. Auch unsere Städte beginnen, sich zu verändern. Insbesondere die Innenstädte haben unter den Folgen des Corona-Lockdowns im Frühjahr und des Shutdowns im November gelitten. Einzelhandel und Gastronomie spüren die Folgen am meisten. Hier müssen mit allen Beteiligten – Kommunen, Verwaltung und Politik, Vermieter und Immobilienwirtschaft, Einzelhandel und Mietern, Bürge-rinnen und Bürgern – Lösungen diskutiert und gefunden werden. Dies betrifft die Innenstädte, aber auch die Stadtteile mit den gewohnten Funktionstrennungen wie Wohnen am Stadtrand, Arbeiten und Einkaufen im Zentrum. Dieses Prinzip wird überdacht werden müssen: Die Zukunft der Städte liegt im Quartier mit einer Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Einkaufen sowie lebendigen Gastronomie-, Freizeit- und Kulturangeboten. Das ist der Schlüssel für eine erfolgreiche Zukunft der Innenstädte.
Malte Hollstein - Leiter des Kundenservices bei Vonovia
1. W&G: Die Corona-Pandemie hat gezeigt, wie wichtig für die Menschen ihr unmittelbares Wohnumfeld und damit auch die Leistungen ihres Vermieters sind. Herr Hollstein, wie zufrieden sind die Mieter mit Vonovia?
Malte Hollstein: Die Kundenzufriedenheit liegt uns nicht nur am Herzen, sondern ist auch Bestandteil unseres Steuerungssystems. Bei Vonovia messen wir einmal im Quartal die Zufriedenheit unserer Kunden durch Befragungen – übrigens so oft und so regelmäßig wie kaum ein anderes Wohnungsunternehmen. Die Anzahl derjenigen Mieter, die uns ein gutes Zeugnis ausstellen, steigt stetig seit der ersten Erhebung.
Im gesamten Unternehmen arbeiten wir kontinuierlich daran, den Anteil der zufriedenen Kunden zu erhöhen.
2. W&G: Vonovia hat eine Mieter-App eingeführt. Wie kann die Digitalisierung zur Steigerung der Mieterzufriedenheit beitragen?
Malte Hollstein: Die Mieter-App ist mit über 147.000 Downloads und 47.000 Nutzern täglich ein voller Erfolg. Viele Dinge kann man dort ganz einfach online erledigen: Reparaturen melden, Abrechnungen und Belege einsehen, das Mietkonto verwalten und Zahlungen anpassen. Mit der App wer- den wir noch transparenter für unsere Kunden und ergänzen den traditionellen Service um ein digitales Angebot. Ab 2021 übrigens auch für Wohnungssuchende.
3. W&G: Welche Maßnahmen planen Sie, um den Service für Ihre Kunden weiter zu verbessern?
Malte Hollstein: Im gesamten Unternehmen sind viele große und kleine Maßnahmen auf den Weg gebracht worden. Sie alle vereint ein Grundgedanke: Wenn alles gut ist, gibt es kaum Anlass zu Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter. Der Anlass entsteht meistens, wenn etwas in der Wohnung repariert werden muss oder es rund um die Mietzahlung Klärungsbedarf gibt. In diesen Fällen wollen wir nachhaltig Reaktionsgeschwindigkeit, Verbindlichkeit und Transparenz erhöhen.
