Wohnen & Gesellschaft

Wien in Östereich
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Wohnen in Wien: Fakten statt Mythen

Wohnen in Wien ist bezahlbar. Die österreichische Hauptstadt verbindet erstklassige Lebensqualität mit erschwinglichen Mieten – dank des kontinuierlichen Engagements der Politik. Das „Wiener Modell“ lässt sich aber nur bedingt auf Deutschland übertragen.

  • 60 % der Wiener Bevölkerung steht preiswerter Wohnraum zur Verfügung
  • 220.000 Gemeindewohnungen gibt es heute in Wien – 25 Prozent des Bestands
  • 650 Mio. Euro gibt Wien jedes Jahr für Wohnbauförderungen aus, was ca. 5 Prozent des Gesamtbudgets ausmacht
  • 2 Mio. m² künftiges Bauland hat der „wohnfonds wien“ für den sozialen Wohnungsbau erschlossen
  • 10 % beträgt der reduzierte Steuersatz auf Mieteinnahmen in Österreich


Nirgendwo ist die Lebensqualität besser als in der österreichischen Hauptstadt. So sehen es jeden­falls die Experten des Beratungsunternehmens Mercer, die jedes Jahr Metropolen weltweit bewerten und dabei die Frage stellen: Welche Städte sind für ins Ausland entsandte Mitarbeiter am attraktivsten? Zehn Mal in Folge hieß der Spitzenreiter: Wien. Neben dem stabilen politischen und sozialen Umfeld, der sehr guten medizinischen Versorgung und dem abwechslungsreichen Kultur­ und Freizeitangebot heben die Experten auch das hervorragende Angebot an qualitativ hochwertigem Wohnraum hervor – sowohl im Stadtgebiet als auch in der Umgebung.

Kein Zweifel: In der Donaumetropole lässt es sich sehr gut leben – und das auch noch zu relativ geringen Kosten. Da verwundert es nicht, dass Politiker, Mietervertreter und Wohnungsbauunternehmen aus Deutschland immer wieder mit großem Interesse nach Wien blicken und sich fragen: Was können wir von der österreichischen Hauptstadt lernen? Könnte Wien ein Modell für deutsche Metropolen wie Berlin oder München sein?

Dass Wohnungen in Wien noch zu bezahlbaren Preisen zu haben sind, liegt am kontinuierlichen Engagement der Politik: Der soziale Wohnungsbau steht hier seit genau einem Jahrhundert weit oben auf der Agenda. Bis 1934 entstanden die ersten rund 65.000 Gemeindewohnungen, vor allem für sozial schwache Familien. Inzwischen ist ihre Zahl auf 220.000 gestiegen, womit sie etwa ein Viertel des gesamten Wiener Wohnungsbestandes abdecken. Hinzu kommen noch rund 200.000 dauerhaft sozial gebundene Wohneinheiten von gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen und der Tochtergesellschaft BUWOG von Vonovia, sodass für rund 60 Prozent der Wiener Bevölkerung preiswerter Wohnraum zur Verfügung steht.


»Wien ist ständig im Wachstum und braucht deshalb auch laufend neuen Wohnraum, der für die Wiener Bevölkerung vor allem eines ist: leistbar«

Isabella Jandl, Prokuristin beim Wohnservice Wien

Wohnungen in Wien: Alle Schichten sollen profitieren

Dabei soll es aber nicht bleiben: Der Anteil an öffentlichen und gemeinnützigen Wohnungen wird in Wien kontinuierlich ausgebaut. „Wien ist ständig im Wachstum und braucht deshalb auch laufend neuen Wohnraum, der für die Wiener Bevölkerung vor allem eines ist: leistbar“, sagt Isabella Jandl, Prokuristin beim Wohnservice Wien. „Die Stadt trägt daher verantwortungsvoll dafür Sorge, diesen qualitätsvoll und auch im Sinne der sozialen Nachhaltigkeit zu ermöglichen – das erfordert voraus­schauende Planung und konstruktives Zusammenwirken mit Bauträgern.“ Ziel ist es dabei auch, dass unterschiedliche Bevölkerungsschichten von den geförderten Wohnungen profitieren – nicht zufällig sind die Einkommensgrenzen für deren Vergabe so angesetzt, dass etwa 75 Prozent der Wiener Haushalte Zugang zu ihnen haben. Anderenfalls wären die soziale Durchmischung und damit das soziale Zusammenleben in der Stadt gefährdet.
Das günstige Wohnen in Wien lässt sich die Stadt einiges kosten: Rund 650 Millionen Euro wendet sie jedes Jahr für Wohnbauförderungen auf, was etwa fünf Prozent ihres Gesamtbudgets entspricht. Hochgerechnet auf seine größere Einwohnerzahl müsste Berlin jährlich eine Milliarde Euro investieren. Wien verfolgt zudem das Prinzip der „Kostenmiete“, das bezahlbare und ökonomisch nachhaltige Mieten sicherstellt – durch gedeckelte Gesamtbaukosten, gedeckelte umlegbare Grundstückskosten und lange Refinanzierungszeiträume. Allerdings müssen auch die Mieter einen Beitrag leisten: Bei den meisten Förderungsmodellen wird ein Finanzierungsbeitrag von rund 500 Euro pro Quadratmeter fällig.

Der Fiskus unterstützt das soziale Wohnen ebenfalls: Im Unterschied zu Deutschland gilt in Österreich auf Mieteinnahmen ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von zehn Prozent. Dadurch können österreichische Bauträger die gleiche Rendite erzielen wie ihre deutschen Pendants, obwohl sie ihre geförderten Mietwohnungen günstiger anbieten. Grund sind die unterschiedlichen Steuersätze mit 20 Prozent auf Baukosten sowie gegebenenfalls beim Grundstücksankauf und zehn Prozent bei den Mieten. Aus Sicht von Vonovia sind die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wien attraktiv, weshalb das Unternehmen über seine Tochter BUWOG dort zahlreiche Bauvorhaben vorantreibt. „Mit einer Pipeline von aktuell rund 5.000 Einheiten in Wien leistet die BUWOG einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von Wohnraum“, sagt Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der Vonovia SE und zuständig für das gesamte BUWOG-Geschäft in Österreich.
„Dabei entwickeln wir seit jeher auch in Zusammenarbeit mit der Stadt Wien und haben zum Beispiel erst kürzlich ein Projekt mit 168 Mietwohnungen, die im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative entstanden sind, an die neuen Bewohner übergeben. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird in Wien immer größer. Dementsprechend würden wir gerne noch viel mehr bauen, scheitern aber an den Grundstückspreisen und der Genehmigungsgeschwindigkeit.“

Neben günstigen Rahmenbedingungen für Investoren sorgt auch die starke Regulierung des Wiener Wohnungsmarkts für geringe Wohnkosten. Mieterhöhungen sind nur in einem ganz engen Rahmen möglich, und Modernisierungsarbeiten dürfen nur durch geringfügige Mietaufschläge auf die Mieter umgelegt werden. Weiterentwicklungen der Infrastruktur oder die Qualität der Wohnungsausstattung schlagen sich nicht im Mietspiegel nieder – denn so etwas gibt es in Wien nicht. Die strenge Gesetzgebung erlaubt nur eine Indexierung der Mieten nach dem Verbraucherpreisindex. Wohnungsmieten in Wien dürfen bei unbefristeten Mietverträgen also maximal um die Inflation angehoben werden. Dennoch lässt sich auch unter diesen Bedingungen gut wirtschaften, wie das Beispiel BUWOG zeigt: „Wir können mit Stolz behaupten, dass die BUWOG dem bezahlbaren Wohnen seit ihrer Gründung 1951 immer treu geblieben ist und dass Bezahlbarkeit auch in der Privatwirtschaft möglich ist“, so Riedl.


Daniel Riedl, Vorstand Vonovia SE

Vorausschauende Bodenpolitik

Ein weiterer wesentlicher Unterschied zwischen dem Wohnen in Wien und vielen deutschen Kommunen: Wien hat sich nie von kommunalen Wohnungsbeständen getrennt, und es kommen Jahr für Jahr neue bezahlbare Wohnungen auf den Markt. Voraussetzung dafür ist eine vorausschauende Bodenpolitik: Wohnungsbauunternehmen erwerben schon heute Grundstücke in Lagen, in denen erst in fünf bis zehn Jahren mit einer Stadtentwicklung zu rechnen ist. Teil dieses langfristig angelegten Liegenschaftsmanagements ist der von der Stadt Wien gegründete gemeinnützige Fonds „wohnfonds_wien“. Er erwirbt die für den sozialen Wohnungsbau erforderlichen Grundstücke günstig, macht sie reif für die Bebauung und verkauft sie an geeignete Interessenten. So konnte der Fonds eine Flächenreserve von mehr als 200 Hektar erschließen.

Die Vergabe der Grundstücke erfolgt zum Beispiel im Rahmen von Bauträgerwettbewerben, an denen sowohl private als auch gemeinnützige Bauträger teilnehmen können. Dadurch will der wohnfonds_wien innovationsfördernde Prozesse wie die Internationale Bauausstellung anstoßen. Die „IBA_Wien“ erarbeitet gemeinsam mit heimischen und internationalen Experten sowie der Wiener Bevölkerung Antworten auf Fragen des „Neuen Sozialen Wohnens“. Im Fokus stehen dabei Stadtentwicklungs- und Stadterweiterungsgebiete wie die nachhaltige „Biotope City“, die für die IBA 2022 nominiert ist.


Daniel Riedl, Vorstand Vonovia SE

»Mit einer Pipeline von aktuell rund 5.000 Einheiten in Wien leistet die BUWOG einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von Wohnraum«

Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der Vonovia SE und zuständig für das gesamte BUWOG-Geschäft in Österreich