Wohnen & Gesellschaft

Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch
Politik & Wohnen

Bezahlbarer Wohnraum – ein Streitgespräch

Boris Palmer setzt als Oberbürgermeister im boomenden Tübingen auf Mietkontrolle und öffentlichen Wohnungsbau, Vonovia Vorstandschef Rolf Buch setzt auf einen sozial flankierten Markt und unternehmerische Effizienz. Doch beide finden im Gespräch auch viel Einigkeit. Das Ziel: bezahlbarer Wohnraum

  • Rolf Buch ist seit 2013 Vorsitzender des Vorstands der Vonovia SE. Zudem ist er Mitglied des Präsidiums des GdW und Vizepräsident des ZIA
  • Boris Palmer ist seit 2006 Tübinger Oberbürgermeister. Zuvor vertrat er die Stadt im baden-württembergischen Landtag, in den er 2001 gewählt wurde


Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch

W&G: In Tübingen wachsen Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Einwohnerzahl. Aber der Wohnungsmarkt macht vielen Menschen Kummer. Warum ist das Miet- und Preisniveau hier so hoch?

Palmer: Die Stadt leidet unter ihrem Erfolg. Tausend Menschen ziehen pro Jahr nach Tübingen, und bei größerem Angebot kämen noch viel mehr. Dieser Marktdruck ist der eine Faktor, der die Preise und Mieten hochgetrieben hat. Der andere ist die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Absurd hohe Kapitalströme drängen auch auf Tübingens Immobilienmarkt. Um die extremen Kaufpreise zu erwirtschaften, erhöhen Erwerber die Mieten, wie sie nur können.

Buch: Kosten errechnen, etwas draufschlagen, dar- aus die Miete ermitteln – so werden doch Preise auf diesem Markt nicht gemacht. Er ist mit dem Vergleichsmietensystem, der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und der Mietpreisbremse reguliert und limitiert. Wer sich an Recht und Gesetz hält, kann Mieten gar nicht bis zu dem Niveau anheben, das in einer Stadt wie Tübingen am Markt erzielbar wäre. Das gilt unabhängig davon, welchen Kaufpreis er bezahlt hat.

Palmer: Aber die Kaufpreise erzeugen Druck, die Grenzen voll auszureizen oder gar zu durchbrechen. Ein Fall von vielen: Da kauft jemand ein Haus, dann werden die Mieter erst von einem Anwalt mit einer eigentlich rechtswidrigen Kündigung verrückt gemacht, schließlich sagt der neue Eigentümer: Wir können uns weiter streiten oder du bekommst 10.000 Euro und ziehst aus. Anschließend macht er aus den bisher günstigen großen Wohnungen viele kleine mit doppelter Quadratmeter-Miete. 

Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch
Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch
Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch

Buch: Menschen aus der Wohnung zu treiben, ist schlicht asozial. Wir sind uns wohl einig: Exzesse müssen unterbunden werden, weil so etwas die Gesellschaft zerstört. Auch ich will gemischte Städte, in denen es auch Wohnungen für sechs Euro pro Quadratmeter gibt. Wo alle Mieten hoch sind, entstehen irgendwo am Rand sozial schwierige Quartiere, die auch keiner will.

Palmer: Da sind wir uns in der Tat einig. Eine Stadt darf kein Reichenghetto sein. Auf längere Sicht helfen Sozialwohnungen, aber wir brauchen auch mehr Instrumente, um bis dahin den weiteren Mietenanstieg zu bremsen. Tübingen bräuchte einen Mietendeckel.

Buch: Mietspiegel und Mietpreisbremse deckeln de facto die Mieten. Was Sie möchten, sind staatlich verfügte Mietsenkungen.

Palmer: Nein, mir reicht es, wenn sie nicht weiter erhöht werden. Bei vielen Ihrer Wohnungen liegen die Mieten noch deutlich unter denen des Mietspiegels. Auch rechtlich haben Sie noch viel Spiel­ raum nach oben.

Buch: Selbst wenn Sie einen Deckel aufsetzen dürften, hätten Sie nicht mehr Wohnungen – aber wegen der niedrigen Mieten würde noch mehr Menschen nach Tübingen ziehen wollen. Die günstige Wohnung kriegt dann nicht die alleinerziehende Mutter, sondern der gut verdienende Ingenieur. 

Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch

Palmer: Es geht mir vor allem um die Bestands­ mieten, und ich würde den Erhöhungs­-Stopp auf einen überschaubaren Zeitraum begrenzen, zum Beispiel fünf Jahre. In diesem Zeitraum wechseln in den meisten Wohnungen nicht die Mieter.

Buch: Wenn Sie so etwas einmal etablieren, werden Sie es nie wieder los, weil dann die ausgebliebenen Erhöhungen auf einen Schlag nachgeholt würden. Auf Dauer investiert dann niemand mehr in seine Häuser – denn warum sollte er noch, wenn der Ertrag so oder so fixiert ist?

Palmer: Ich gebe Ihnen recht: Eine Dauer-­Zwangsbewirtschaftung würde mit kaputten Immobilien enden. Darum will ich das nicht für ewig, sondern ich will Zeit kaufen, bis wir genug günstige Angebote geschaffen haben.

Buch: Für günstigen Wohnraum könnten Sie auch anders sorgen. Zum Beispiel, indem Sie Belegungsrechte kaufen – also Vermietern Geld dafür geben, dass Sie bei Auszügen die Nachmieter benennen und die Miete begrenzt ist.

Palmer: Allein mit Belegungsrechten würden wir in Tübingen wahrscheinlich Jahrzehnte brauchen, bis wir wieder einigermaßen ausgeglichene Verhältnisse haben. Deshalb brauchen wir sozialen, am besten kommunalen Wohnungsneubau. Da tut Tübingen eine Menge: Allein im Neubau sollen jedes Jahr mehr als 100 dazukommen.


Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch

»Wir kaufen ja kein teures Bauland, sondern stocken Häuser auf oder errichten in bestehenden Siedlungen neue, wo in früheren Zeiten luftig gebaut wurde und ausreichend Platz ist«

Rolf Buch, CEO Vonovia SE
Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch
Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch

W&G: Günstige Wohnungen auf dem teuren Tübinger Boden – wer zahlt das?

Palmer: Bebauungspläne stellt die Stadt nur auf, wenn sie den Boden zuvor erworben hat. Wo Private nicht zuerst verkaufen, gibt es eben kein Baurecht.

Buch: Das finde ich auch moralisch richtig. Der Wert des Bodens ist ja durch die Stadt erhöht. Wer den Acker mal hatte, hat dazu nichts beigetragen, sondern es ist eine Leistung der Gemeinschaft. Dann soll sie auch den Ertrag bekommen.

Palmer: Das habe ich von jemandem in Ihrer Position so noch nicht gehört. Alle Achtung.

Buch: Da gibt es gute Erfahrungen. Wir studieren intensiv die Situation in Wien, wo wir ja auch Wohnungen haben. Da macht die Stadt mit Erfolg genau das: Sie kauft Agrarland, baut selbst oder verkauft den Boden mit Vorgaben weiter.

Palmer: Leider habe ich an vielen anderen Stellen keine Eingriffsmöglichkeit. Wo ringsum schon Häuser stehen, etwa in Baulücken, da hat der Eigentümer ein Recht, gleich große Häuser zu bauen wie in der Umgebung. Da kann ich ihm viel weniger Vorgaben machen.

Buch: Man braucht immer noch eine Baugenehmigung. Da haben Sie einigen Einfluss im Detail.

Palmer: Ja, aber nicht genug. Da begrüße ich einen Vorschlag der Bauland-Expertenkommission, die Bundesinnenminister Seehofer einberufen hat. Auch in Baulücken sollen die Gemeinden Vorgaben dafür machen können, dass hier bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Buch: Solche Nachverdichtungen beschäftigen auch uns sehr. Wir kaufen ja kein teures Bauland, sondern stocken Häuser auf oder errichten in bestehenden Siedlungen neue, wo in früheren Zeiten luftig gebaut wurde und ausreichend Platz ist.

Palmer: Nachverdichtung ist auch für Tübingen die einzige Lösung. Wiesen und Wälder in der Stadt wollen wir, wenn es irgend geht, nicht angreifen. Wir haben in den letzten zwölf Jahren fast 5.000 Wohnungen gebaut, davon 95 Prozent nicht auf der grünen Wiese, sondern in bestehenden Stadtstrukturen. Wir vergeben die Grundstücke zu festen Preisen an diejenigen mit dem besten Konzept – vorzugsweise kleine Parzellen mit zum Beispiel acht oder zehn Wohnungen, gern Baugemeinschaften, möglichst mit einer öffentlichen Nutzung im Erdgeschoss – Laden, Café, Kita oder ein zum Quartier passendes Gewerbe.


W&G: Herr Buch, würden Sie unter solchen Bedingungen bauen?

Buch: Ein einzelnes Haus mit acht Wohnungen eher nicht, und 50 Läden in einem kleinen Quartier wären sicher nicht gut vermietbar. Größere Häuser oder Häusergruppen gern, und auch die Infrastruktur. Wo es die gibt, wird ja auch die Wohnung werthaltiger und auf Dauer besser vermietbar. Da- rauf legen auch unsere Aktionäre größten Wert, die ja zum Großteil Pensionsgelder verwalten. Sie erwarten von uns Sicherheit, dass wir ihnen auch in 30 Jahren Dividende zahlen. Neubau von heute muss sehr lange Zeit attraktiv sein.

Palmer: Wer das will, muss auch seinen älteren Bestand energetisch modernisieren. In Tübingen modernisieren wir seit 2008 alle Wohnungen unterhalb eines bestimmten Energiestandards; spätestens 2022 sind wir fertig.

W&G: Auf wessen Kosten?

Palmer: Unsere städtische Gesellschaft GWG hat keine Zuschüsse bekommen, übrigens ist zugleich ihr Überschuss jedes Jahr gestiegen. Die Mieten sind um etwa zwei Euro pro Quadratmeter gestiegen, kein Sozialmieter musste seine Wohnung verlassen. Das alles hat funktioniert, weil die GWG in dieser Zeit alte Finanzierungen mit sechs oder sieben Prozent Zins auf neue mit teils unter einem Prozent umstellen konnte.

Buch: Auch wir können mit zwei Euro pro Quadratmeter einen Großteil der Häuser energetisch modernisieren – nicht zuletzt, weil wir deutlich effizienter einkaufen können als die kommunale Gesellschaft einer mittelgroßen Stadt. 2018 haben wir fünf Prozent unseres Bestandes saniert; in dieser Größenordnung machen wir weiter. Es gibt aber schwierige Fälle, für die wir öffentliches Geld und innovative technische Lösungen brauchen. Als gelernter Ingenieur vertraue ich darauf, dass sie gefunden werden.


»In Tübingen modernisieren wir seit 2008 alle Wohnun­gen unterhalb eines bestimm­ten Energie­standards; spätestens 2022 sind wir fertig«

Boris Palmer, Oberbürgermeister der Stadt Tübingen
Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch

W&G: Manche behaupten: Energetische Modernisierung ist oft auch Gentrifizierung

Buch: Wir haben selbst vorgeschlagen, Modernisierungsumlagen auf zwei Euro pro Quadratmeter zu begrenzen; der Bundestag hat es 2019 für Wohnungen mit unter sieben Euro Kaltmiete pro Meter so beschlossen. Und wir haben bei Vonovia eine Härtefall-­Regelung. Niemand muss aus der Wohnung, der sich die zwei Euro nicht leisten kann.

W&G: Herr Palmer, ist ein Unternehmen wie Vonovia trotz alledem für Sie ein Fremdkörper auf dem Tübinger Wohnungsmarkt?

Palmer: Man kann nicht behaupten, dass sie hier heimisch ist, aber Fremdkörper würde ich auch nicht sagen. Es kann auch einen solchen Investor geben, und mit 585 von 44.000 Wohnungen in der Stadt hat das Unternehmen keine große Markt­ macht. Ein Problem ist bei uns aber die mit 2.000 zu geringe Zahl von Wohnungen im öffentlichen Eigentum.

Buch: Da Sie uns als Investor bezeichnen, weise ich darauf hin, dass wir nicht kaufen, um irgendwann wieder zu verkaufen. Unser Geschäft ist das dauerhafte Vermieten.

Palmer: Investor meint für mich nur: Da steckt jemand Geld in Gebäude. Die Ansicht, dass ein Investor per se böse sei, teile ich sowieso nicht.

Buch: Damit kann ich gut leben.


Boris Palmer und Rolf Buch im Gespräch

Boris Palmer im Interview