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Besser bauen mit der BIM-Methode

Die BIM-Methode, Neuland im Neubau: Bei einem Bauprojekt in Bochum nutzen Vonovia und die Projektbeteiligten ein virtuelles Gebäudemodell. So lassen sich Kosten sparen, Fehlentwicklungen frühzeitig erkennen und die künftige Bewirtschaftung des Objekts optimieren. Mit dem Einsatz von „Building Information Modeling“ (BIM) erweist sich Vonovia als Vorreiter unter den großen Wohnungsunternehmen.


Noch ist das Grundstück in der Waldenburger Straße in Bochum-Weitmar eine Brache. Nichts deutet darauf hin, dass hier in einigen Monaten ein Neubau stehen wird, heute überprüft er lediglich noch die Ausgabe der für Vonovia neue Maßstäbe setzt: Das Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten wird zum ersten Mal mithilfe der BIM-Methode gebaut.
„Building Information Modeling“ (Bauwerksdatenmodellierung) steht für die Digitalisierung im Bauwesen und bildet den gesamten Lebenszyklus eines Bauprojekts virtuell ab – mit einem „digitalen Zwilling“. Alle relevanten Daten werden in einem dreidimensionalen Gebäudemodell erfasst, kombiniert und modelliert – vom Planen des Objekts über den Bau und den Betrieb bis hin zu seinem Abriss. „Für Vonovia ist die BIM-Methode wie geschaffen, denn wir bauen nicht nur Häuser, sondern bewirtschaften sie auch“, sagt Konstantina Kanellopoulos, die Generalbevollmächtigte des Unternehmens.

„Mit BIM sparen wir viel Zeit und erhebliche Kosten. Die Bauausführung ist jederzeit transparent, und wenn es zu Unstimmigkeiten kommt, können wir sie frühzeitig erkennen und gegensteuern.“
Dank BIM arbeiten bereits ab der Planungsphase alle am Projekt beteiligten Gewerke am selben 3D-Gebäudemodell. Vom Architekten und Bauunternehmer bis hin zum Eigentümer und seinen Dienstleistern: Alle haben jederzeit Zugriff auf Informationen und virtuelle Werkzeuge, die sie für eine effiziente Planung, Konstruktion und Verwaltung des Gebäudes benötigen. Beim Neubauprojekt von Vonovia in Bochum werden die Vorteile von BIM anschaulich, etwa bei der Ermittlung der voraussichtlichen Baukosten und der Bautermine. „Wir können sie mithilfe der BIM-Software zuverlässig vorhersagen und haben dadurch eine höhere Planungssicherheit“, sagt Martin Petermann, Teamleiter im Bereich Neubau.

Alle Informationen im BIM-Modell sind mit einer Fülle von Daten hinterlegt – zu Türen beispielsweise auch mit ihrem Einkaufspreis.
„Verändern wir ihre Anzahl, sehen wir sofort, wie sich das auf die Baukosten auswirkt“, so Petermann. „Für die Errichtung von Wänden oder Decken sind Zeitvorgaben gespeichert. Kommen Wände hinzu, wissen wir, wie sich das auf unsere Terminplanung auswirkt.“ Wenn der Neubau für Baufirmen und Handwerker ausgeschrieben wird, liefert das BIM-Modell innerhalb von 20 Minuten ein sogenanntes teil- automatisiertes Leistungsverzeichnis. Früher der Software und ergänzt sie gegebenenfalls.

»Mit BIM sparen wir viel Zeit und erhebliche Kosten. Die Bauausführung ist jederzeit transparent, und wenn es zu Unstimmigkeiten kommt, können wir sie frühzeitig erkennen und gegensteuern«

Konstantina Kanellopoulos, Generalbevollmächtigte der Vonovia SE
Konstantina Kanellopoulos, Generalbevollmächtigte Vonovia SE

BIM-Modelle: Schatz für das Gebäudemanagement

Die im BIM-Modell zentral gespeicherten Daten sind ein Schatz, der auch für das spätere Gebäudemanagement extrem wertvoll ist. Denn ohne die Datenbank lagern Informationen verstreut bei den projektbeteiligten Unternehmen – und oft gehen sie verloren, wenn das Bauvorhaben abgeschlossen ist. Im BIM-Modell bleiben sie auf Tastendruck verfügbar. „Damit können wir auch den Service für unsere Mieter verbessern“, sagt Petermann. „Nehmen wir an, irgendwo ist ein Waschtisch oder ein Fenster defekt. Dann kommt unser Mitarbeiter mit dem genau passenden Austauschteil, und die Reparatur ist im Nu erledigt.“

Der neue Ansatz funktioniert allerdings nur, wenn die BIM-Software mit verwertbaren Daten gespeist wird und sich alle Beteiligten diszipliniert an die Spielregeln halten. Doch daran hapert es noch an vielen Stellen, sagt Professor Andreas Krys. Er lehrt Architektur und Projektentwicklung an der EBZ Business School in Bochum und ist in der Geschäftsführung der AGN Group, einem führenden Generalplaner in Deutschland. „Es fehlen einheitliche Standards für die BIM-Methode. Außerdem schaffen konkurrierende, nicht kompatible Datenaustauschformate zusätzliche Probleme“, so der Experte. „Ohnehin ist es mit dem Kauf einer Software und dem Ausbau einer IT-Struktur bei Weitem nicht getan: BIM erfordert einen Mentalitätswandel hin zum digitalen Bauen, doch der ist noch längst nicht vollzogen.“ Denn in Deutschland wird meist noch gebaut wie vor 100 Jahren. „Viele Bauherren errichten nur ein Haus oder Gebäude, und das soll ein Unikat sein“, sagt Kanellopoulos. „Digitales und auch serielles Bauen können dann ihre Vorzüge nicht richtig ausspielen.“ Ganz anders ist die Situation bei Vonovia: Allein 2019 hat das Unternehmen mehr als 2.000 Neubauwohnungen errichtet.


Konstantina Kanellopoulos, Generalbevollmächtigte Vonovia SE
Grafik BIM Methode
Grafik BIM Methode

Da es noch keine allgemeinen Standards gibt, hat Vonovia eine eigene BIM-Sprache entwickelt. „Architekten und Statiker, die Planer der Gebäudetechnik, die Garten- und Landschaftsplaner sowie der Tiefbau arbeiten mit Dateivorlagen, die wir speziell für sie erstellt haben“, sagt Petermann. „Angepasst an die Bedürfnisse des Neubaus in der Waldenburger Straße halten wir unser BIM-Modell schlank, um nicht von einer Datenflut überrollt zu werden.“ Schließlich sei BIM für Vonovia und die externen Planer und Unternehmen Neuland.

„Wir müssen erst grundlegendes Know-how aufbauen, Verantwortlichkeiten definieren und Rollen neu verteilen“, sagt Petermann. „Dafür benötigen wir BIM-geschulte Partner und Mitarbeiter.“ Sie zu finden ist nicht einfach: Im deutschsprachigen Raum gibt es bisher nur wenige Anbieter oder Studiengänge für eine Aus- oder Weiterbildung in Building Information Modeling. Aber das hindert Vonovia nicht daran, schrittweise eine eigene Fachabteilung aufzubauen, um BIM-Projekte künftig weitgehend selbst bewältigen zu können. „Die schnelle und direkte Kommunikation im Unternehmen sowie engagierte und fachkundige Mitarbeiter, die während des Projekts ständig zur Verfügung stehen: Das sind wichtige Vorteile, die wir bei der Einführung von BIM nutzen können“, sagt Kanellopoulos.



Digitalisierung im Bauwesen: BIM begleitet ein Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus. Besonders vorteilhaft ist die Methode, wenn man Häuser auch bewirtschaftet und die Daten aus dem digitalen 3D-Modell zum Beispiel für den Service nutzen kann. Bisher gehen viele Informationen nach Bauende wieder verloren.