Die soziale Frage des Klimaschutzpakets

Die Ziele sind ehrgeizig: Bis zum Jahr 2030 will Deutschland den Ausstoß von Treibhausgasen um mindestens 55 Prozent gegenüber dem Stand von 1990 verringern. Bis 2050 soll die Bundesrepublik sogar weit- gehend CO2-neutral sein. Einen wesentlichen Beitrag dazu muss der Gebäudesektor leisten, ist er doch nach Angaben der Bundesregierung für 14 Prozent der gesamten CO2-Emissionen in Deutschland unmittelbar verantwortlich. Das aber bedeutet: Während derzeit noch rund 120 Millionen Tonnen CO2 pro Jahr auf das Konto von Immobilien gehen, dürfen es in zehn Jahren nur noch 72 Millionen Tonnen sein.

Wie dieses Ziel erreicht werden soll, ist eine der schwierigsten Fragen, vor denen die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft steht. Denn während vorrangig junge Menschen zu Zehntausenden unter dem Motto „Fridays for Future“ radikale Schritte für einen raschen Klimaschutz fordern, machen Wohnungsunternehmen die Erfahrung, dass entsprechende Maßnahmen bei ihren Kunden nicht gut ankommen. „Die Lust auf energetische Sanierung hält sich bei den Mietern in engsten Grenzen“, stellt Axel Gedaschko fest, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Warum das so ist, erklärt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB): „Energetische Modernisierungen werden für Mieter immer mehr zum Synonym für drastisch steigende Mieten und sogar Verdrängung.“

Diese Skepsis hängt damit zusammen, dass energetische Modernisierungen in der Regel zu einer finanziellen Mehrbelastung der Mieter führen. Die Ursache dafür: Die Einsparung bei den Energiekosten macht nur in Ausnahme- fällen die Erhöhung der Kaltmiete wett, die aus der Sanierung resultiert. Vermieter dürfen jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, wobei allerdings nicht alle Unternehmen diesen Spielraum aus- nutzen. Vonovia beispielsweise begrenzt sanierungsbedingte Mietaufschläge auf maximal zwei Euro je Quadratmeter und begründet dies damit, die Mieter finanziell nicht überfordern zu wollen.
Wie wichtig der Klimaschutz für Vonovia ist, unterstreicht der Umstand, dass das Unternehmen 2018 eine Sanierungsquote von fünf Prozent erreicht hat. Damit wurden fünf- mal häufiger energetische Modernisierungen durchgeführt als im bundesweiten Durchschnitt. Die zusätzliche CO2-Einsparung, die sich 2018 aus Modernisierungsmaßnahmen und Heizungserneuerungen ergab, beziffert Vonovia auf rund 27.300 Tonnen.

In einem entscheidenden Punkt geht der Beschluss von Bund und Ländern über den ursprünglichen Entwurf hinaus: beim CO2-Preis, der ab 2021 in den Sektoren Verkehr und Wärme erhoben wird. Während zunächst ein Einstiegspreis von zehn Euro pro Tonne CO2 vorgesehen war, liegt dieser nun bei 25 Euro. Bis 2026 soll er dann stufenweise auf 55 bis 65 Euro steigen. „Wir halten es für richtig, CO2 künftig zu bepreisen“, sagt Jonathan Przybylski, Nachhaltigkeitsexperte von Vonovia. „Denn der Klimaschutz ist eine der wichtigsten Aufgaben, vor denen die Wohnungswirtschaft steht. Und mit dem CO2-Preis erkennen wir an, dass der Kohlendioxid-Ausstoß etwas kostet.“

Strittig ist allerdings die Höhe des Preises.

„Den Einstiegspreis von 25 Euro pro Tonne CO2 halten wir für zu hoch“, sagt Ingrid Vogler vom GdW. „Er wird die Gaspreise auf einen Schlag um über zehn Prozent erhöhen.“ Zudem bezweifelt die Energieexpertin des GdW, dass die Bepreisung der klimaschädlichen Gase tatsächlich die gewünschte Lenkungswirkung entfalten wird. Nach ihren Angaben muss ein Wohnungsunter- nehmen nämlich 500 bis 1.000 Euro investieren, um den Ausstoß von einer Tonne CO2 zu vermeiden. „Damit sind diese Vermeidungskosten viel höher als ein noch so hoher CO2-Preis“, argumentiert Vogler.

Streit um Lenkungswirkung

„Im Mietwohnungsbereich hat ein CO2-Preis keinerlei Lenkungswirkung“, sagt auch DMB- Präsident Lukas Siebenkotten. Er argumentiert allerdings anders als die Vermieterseite: Der Mieter habe gar nicht die Möglichkeit, die Energieeffizienz beispielsweise durch den Austausch der Heizungsanlage zu erhöhen. Bezahlen aber muss der Mieter nach DMB-Angaben die zusätzlichen CO2-Kosten auf jeden Fall, da diese gemäß Heizkostenverordnung umlagefähig sind. Welche Mehrkosten damit auf die Verbraucher zukommen, hat der Energiedienstleister ista berechnen lassen. Demnach müssen die Mieter einer Durchschnittswohnung von 71 Quadratmeter bei einem CO2-Preis von 55 Euro pro Tonne mit jährlichen Mehrausgaben von rund 100 Euro (bei Gasheizung) oder rund 134 Euro (bei Ölheizung) rechnen. Unwidersprochen bleibt die Argumentation des DMB allerdings nicht. „Eine CO2-Steuer“, entgegnet beispiels- weise Martin Hofmann, Energieexperte bei der Immobilienberatungsgesellschaft JLL, „bietet grundsätzlich die Möglichkeit, verursachungs- gerecht Verbraucher zu belasten und langfristig eine Verhaltensänderung auf breiter Front herbeizuführen.“

Gut möglich ist es deshalb, dass der höhere Energiepreis der energetischen Modernisierung einen Schub gibt: Wenn die Nebenkosten steigen, dürfte die Bereitschaft der Mieter zunehmen, eine modernisierungsbedingte Erhöhung der Kaltmiete zu akzeptieren, wenn dafür die Nebenkosten signifikant sinken. Umso mehr gilt dies, wenn die Sanierungskosten im Rahmen bleiben. Genau das will die von der Deutschen Energie-Agentur (dena) koordinierte Energiesprong-Initiative erreichen, die auf die serielle (und damit günstige) energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern setzt. Beteiligt daran ist auch Vonovia.