by inPolitik & Wohnen on10. Mai 2019 Kommentare deaktiviert für Über den Tellerrand

Über den Tellerrand

Österreich, Schweden, Frankreich: Vonovia expandiert ins europäische Ausland. Ziel des Konzerns ist es, die verschiedenen Märkte besser kennenzulernen – und das eigene Modell über die deutsche Grenze zu tragen

Illustration: Raymond Biesinger

Den Anfang machte Conwert. Das österreichische Wohnungsunternehmen wurde 2016 übernommen. Ein Jahr später ging man eine Kooperation mit der französischen CDC Habitat ein – und erwarb gemeinsam über ein Konsortium ein Wohnungsportfolio. 2018 schließlich folgten eine Beteiligung am schwedischen Unternehmen Victoria Park und der Kauf der ebenfalls in Österreich beheimateten BUWOG. 

Vonovia, Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen, hat in den vergangenen Jahren begonnen, europäische Auslandsmärkte ins Visier zu nehmen. „Wir wollen zeigen, dass das, was wir in den letzten Jahren in Deutschland erfolgreich getan haben, auch im Ausland möglich ist“, sagt Vorstandsvorsitzender Rolf Buch. 

Die Expansionsstrategie ist ungewöhnlich für ein Wohnungsunternehmen – bislang sind sämtliche Unternehmen der Branche auf ihre jeweiligen Heimatländer beschränkt. 

Bei Immobilienexperten stößt der Kurs von ­Vonovia durchaus auf Zuspruch. So sei der Schritt ins Ausland zwar immer mit spezifischen Risiken verbunden, denn gerade die internationalen Wohnungsmärkte seien uneinheitlichen Regeln unterworfen, sagt Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie im hessischen Eltville. Für einen Konzern, der sich über den Kauf von Portfolios oder ganzen Teams den Markteintritt verschaffen könne, sei dieses Risiko jedoch zu managen. „Dann stehen dem Weg auf einen ausländischen Markt eine Reihe von Chancen gegenüber.“

Größenvorteile sollen sich auch im Ausland auszahlen

Die regionale Streuung ermögliche dabei Diversifizierungsvorteile, so Just. „Das heißt, das gesamte Anlagerisiko lässt sich bei konstanter Renditeerwartung mindern.“ Ein Nebeneffekt, der in Zeiten des Fachkräftemangels nicht zu vernachlässigen ist: Ein internationales Unternehmen ist ein attraktiverer Arbeitgeber für hochqualifizierte Fachkräfte als ein auf den deutschen Markt beschränktes, so Just. Abseits von diesem eher psychologischen Effekt gebe es auch betriebswirtschaftliche Größenvorteile durch grenzüberschreitende Portfolios, sagt der Experte – „zum Beispiel durch das Bündeln von Management oder Stabsfunktionen“. 

»Man kann schwedische oder französische Mieter nicht in Bochum anrufen lassen«

Rolf Buch, Vorstandvorsitzender Vonovia

Skaleneffekte würden in internationalen Märkten zwar weniger zum Tragen kommen als bei Zukäufen in Deutschland, schränkt Rolf Buch ein. So sei Victoria Park in Schweden ­weiterhin ein komplett eigenständiges Unternehmen, eben nur mit ­Vonovia als Mehrheitseigner. Das hat damit zu tun, dass es in Schweden neben einer anderen Sprache auch eine andere Währung als in Deutschland gibt – eigenständiges Agieren sei daher nach wie vor notwendig. Gleiches gelte für Frankreich, so Buch. „Auch für die Mieter ist es notwendig, mit einer eigenen Ländergesellschaft vor Ort aktiv zu sein. Man kann schwedische oder französische Mieter nicht in Bochum anrufen lassen.“

Foto: © 2018 Simon Bierwald / INDEED Photography

Das von Vonovia praktizierte Vorgehen, ein lokales Team mit dem Portfolio mit an Bord zu nehmen, das vor Ort verdrahtet ist und die regulatorischen und kulturellen Stolperfallen kennt, sei beim Schritt ins Ausland grundsätzlich wichtig, sagt Immobilienprofessor Just. „Das größte Risiko ist, dass man regulatorische oder kulturelle Besonderheiten unterschätzt.“ Dies betreffe beispielsweise die Bedeutung öffentlicher Eingriffe auf den Wohnungsmärkten, den Stand von regulatorischen Diskussionen oder den Zugang zu lokalem Bauland. „Ein weiteres Risiko besteht darin, dass es regional unterschiedliche Vorschriften für Bau- und Umwelt­standards gibt.“ Diese könnten internationale Größenvorteile reduzieren.

Ideal für Expansion: Zielmärkte vergleichbar mit Deutschland

Den Fokus auf Frankreich, Schweden und Österreich kann Tobias Just nachvollziehen. „Wichtig ist, dass diese drei Märkte einen hinreichend liquiden Vermietungsmarkt haben.“ Alle drei Länder seien dadurch gekennzeichnet, dass die Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich nicht übermäßig hoch ist. Gerade für Frankreich gelte zudem, dass der Markt insgesamt sehr groß ist – damit ist in jedem Fall ein ausreichendes Angebot vorhanden. „Außerdem befinden sich diese Märkte in einem Aufwärtsprozess“, sagt Just. „In Österreich und Schweden sind die Preise sogar stärker als in Deutschland angestiegen und auch stärker als die Baukosten.“ In Frankreich sei ebenfalls ein großes Wachstum zu verzeichnen, allerdings etwas schwächer als in Deutschland und im Rahmen der Baukosten. 

Vor allem in Frankreich sieht ­Vonovia Chef Buch großes Potenzial. Die Kooperation mit CDC Habitat soll deshalb nur der Anfang sein. Mit einem Fuß in der Tür will er die Feinheiten des französischen Wohnungsmarktes besser kennenlernen. „Man braucht eine bestimmte Größe“, so der Vorstandschef. „Es lohnt sich nicht für ein paar hundert Wohnungen.“

Buch will lernen. „Wir schauen uns das an“, sagt er, in der Hoffnung, durch die Käufe und die Beteiligungen tiefere Einblicke in die jeweiligen Märkte zu bekommen als es von außen möglich wäre. In Frankreich stehen Vonovias Chancen nicht schlecht, künftig eine größere Rolle zu spielen. Grund dafür sind zum einen die volkswirtschaftlichen Gegebenheiten: Frankreich ist nach Deutschland die zweitgrößte Volkswirtschaft der EU mit dem zweitgrößten Wohnungsmarkt. Auch der Wohnungsbestand mit vielen Bauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren ist – wie auch in Schweden und Österreich – mit Deutschland vergleichbar. Betriebswirtschaftlich gesehen ist das Produkt sehr ähnlich und die entsprechenden Erfahrungen aus Deutschland sind übertragbar. Darüber hinaus zeichnet sich auch der Trend zur Verstädterung mit der damit einhergehenden wachsenden Nachfrage nach Wohnraum in Frankreich ab.

Frankreich Wohnungsmarkt vor großen Veränderungen

Was Frankreich aus Buchs Sicht vor allem interessant macht, sind die großen Veränderungen, die dem französischen Wohnungsmarkt demnächst bevorstehen dürften. Der Markt ist noch sehr stark staatlich reguliert, viele Wohnungen sind im Staatsbesitz oder gehören staatlich kontrollierten Unternehmen wie der Bahn oder der Post. Damit steht der französische Markt dort, wo sich Deutschland Anfang der 1990er-Jahre befand. Der französischen Regierung ist bewusst, dass ein Umsteuern dringend notwendig ist, um notwendige Investitionen in die Wohnungen nicht aus Steuermitteln tätigen zu müssen. Bei diesem Prozess kann Vonovia möglicherweise mit ihrer Erfahrung unterstützen. „Frankreich steht vor Herausforderungen, die auf dem deutschen Immobilienmarkt bereits vollzogen wurden. Wir haben hier in den letzten Jahrzehnten viel Erfahrung aufgebaut“, sagt Buch. „Aber es ist mir weiterhin wichtig zu betonen, dass unser Austausch mit der CDC Habitat vor allem dazu dient, um den französischen Wohnungsmarkt besser kennenzulernen, praktische Erfahrungen zu sammeln und sich mit Akteuren der französischen Immobilienwirtschaft auszutauschen.“ Auch was weitere Wachstumspotentiale angeht, fühlt sich Vonovia nicht unter Druck. „Wir haben immer gesagt, dass wir nicht wachsen müssen. Das gilt für Europa genauso wie für den deutschen Markt,“ so Buch weiter. Wichtig sei jedoch, dass der Markt ähnliche Strukturen aufweise, wie sie in Deutschland zu finden sind. Das betrifft insbesondere den Mieterschutz. „Stabile Mietmärkte gibt es nur, wenn ich auch eine stabile Mietregulierung habe.“ Eine fehlende Regulierung des Mietmarkts biete auch für Investoren weniger Sicherheit.

Regulierter Mietmarkt bietet auch Investoren Sicherheit

Der Immobilienexperte Tobias Just von der Universität Regensburg pflichtet ihm bei: „Ein streng regulierter Markt kann durchaus von Vorteil sein, weil er dadurch gerade für einen Neuling planbar wird.“ Zudem sind Anteilseigner börsennotierter Wohnungsunternehmen an Diversifikation und Sicherheit interessiert.

Aus diesem Grund hat ­Vonovia auch manche Märkte für die weitere Auslandsexpansion zunächst ausgeschlossen: Polen und Spanien zum Beispiel, wo der Mietmarkt weit weniger reguliert ist als etwa in Deutschland – und wo es zudem deutlich höhere Wohneigentumsquoten als hierzulande und damit insgesamt eine geringere Nachfrage nach Mietwohnungen gibt. In Großbritannien dagegen bestünden aufgrund der Unwägbarkeiten angesichts des Brexits zu viele Unsicherheiten, sagt Vorstandschef Rolf Buch

Mit Frankreich, Österreich, Schweden und vielleicht den Niederlanden hat ­Vonovia laut eigener Aussage zunächst ein ausreichend großes Potenzial an Wohnungen im europäischen Ausland im Portfolio und vor den Augen, das der Konzern nun weiter erschließen möchte. Noch steht das Auslandsgeschäft nur für einen Bruchteil der Erlöse und Gewinne des Bochumer DAX-Konzerns, den Löwen­anteil macht immer noch das Geschäft auf dem deutschen Heimatmarkt aus. Doch wenn es nach Vorstandschef Buch geht, muss das nicht immer so bleiben: „Ich kann mir vorstellen, dass unser Auslandsgeschäft in Zukunft deutlich größer sein wird als das deutsche“ – sagte er bereits auf der Bilanzpressekonferenz im März 2018. Grund, von diesem Plan abzurücken, gibt es nicht.

Quelle: Eurostat; Zahlen von 2017

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