by inPolitik & Wohnen on10. Mai 2019 Kommentare deaktiviert für „Mit der Stadtgesellschaft in Frieden leben

„Mit der Stadtgesellschaft in Frieden leben

Brauchen Deutschlands Mieter einen starken Staat oder starke Unternehmen? Kiels Oberbürgermeister Ulf Kämpfer (SPD) und Vonovia Vorstand Klaus Freiberg debattieren – und entdecken Wege, Städte gemeinsam voranzubringen

Rathaus-Gespräch in Kiel: Sind Staat und Unternehmen auf dem Wohnungsmarkt Gegner oder Partner? Fotos: Johannes Arlt

W&G: Kiel wächst. Herr Oberbürgermeister, macht Ihnen das eher Freude oder Sorgen?

Ulf Kämpfer: 

Beides. Es ist erfreulich, dass Menschen herkommen und nicht aus der Stadt flüchten. Aber es bereitet uns Probleme. Wohnungen sind extrem knapp; Preise und Mieten steigen, und wir haben kaum Flächen für Neubau. Wir haben mehr und mehr Wohnungsnotfälle, denen wir als Stadt nicht helfen können. Darum ist es eine Schicksalsfrage für die Entwicklung der Stadt, dass wir mehr und bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Klaus Freiberg:

Das gilt ja nicht nur für Kiel. Wir haben nachhaltigen Zuzug nach Deutschland, und die Menschen konzentrieren sich deutlich stärker in den attraktiven Städten. Den Druck verstärken immer mehr Singles oder Paare mit zwei Wohnungen an ihren Arbeitsorten und einer dritten fürs gemeinsame Wochenende. Ich muss zugeben: Auch wir haben diese Entwicklung nicht vorausgesehen.

Ulf Kämpfer: 

Zumindest haben Sie das Problem richtig beschrieben. Wir kommen mit dem Bauen nicht schnell genug hinterher. Mit genügend Wohnungen würden sich die Preise und Mieten regulieren; in Kiel waren sie mehr als zehn Jahre lang stabil. Aber ich kenne von Ihnen keinen Neubau in Kiel, obwohl Sie doch bestimmt das Kapital hätten..

Klaus Freiberg:

Auch den Willen. Wir haben vor zwei Jahren angekündigt, dass wir in ganz Deutschland mindestens 2.000 neue Wohnungen pro Jahr bauen – rasch, preisgünstig und in guter Qualität in modularer Bauweise, und nicht draußen am Stadtrand, sondern auf den Dächern unserer Häuser und auf freiem Gelände dazwischen. Diese Wohnungen liegen im bezahlbaren Segment. Aber wir bekommen sie zu langsam und aufwendig genehmigt. Beispiel: Obwohl wir überall technisch das Gleiche bauen wollen, gibt es keine Typengenehmigung, sondern da müssen ganz konventionell jede Menge Bauingenieure immer wieder aufs Amt fahren. Für ein normales Bauvorhaben ungefähr 15-mal.

Ulf Kämpfer: 

Ich würde mir wünschen, Sie lassen Ihren Worten Taten folgen. Wir sehen ein großes Potenzial für Nachverdichtungen in relativ locker gebauten Nachkriegsquartieren. Das genehmigen wir, wo immer es geht, in einem schlanken Verfahren; auch beim Dachausbau sind wir großzügig. Aber das kann ich Ihnen erst beweisen, wenn Sie Bauanträge einreichen. Oder ist Ihnen das Kieler Mietniveau noch nicht hoch genug?

Klaus Freiberg:

Wir wollen ja auch geförderte Sozialwohnungen bauen, bei denen es gar nicht um ein Marktmietniveau geht. Wir sind ein Teil der Stadtgesellschaft und eng mit ihr verwoben. Also wollen wir im Frieden mit ihr leben und auch die soziale Herausforderung annehmen. Darum finden wir einen Mix mit 30 Prozent geförderten Wohnungen völlig in Ordnung.

Ulf Kämpfer: 

Dann sollten Sie wirklich mal anfangen. Sie haben im vorigen Jahr 1.600 Wohnungen geschafft, das sind gerade mal vier Promille Ihres Bestands von 400.000. Das finde ich ziemlich bescheiden.

Klaus Freiberg:

Ja, das ist ein langer Weg, wir haben erst vor zwei Jahren angefangen, systematisch zu bauen. Und zeigen Sie mir einen anderen großen Bestandhalter, der aus dem Stand so viel baut. Dass es noch kein Projekt in Kiel gibt, ist Zufall. Und ich höre gern Ihr Willkommenssignal.

Ulf Kämpfer: 

Ihr Fall zeigt, dass der Markt allein weder das Mengenproblem löst noch die Mieten dämpft. Wir wollen deshalb eine eigene kommunale Wohnungsgesellschaft gründen, die KiWoG. Wir wissen heute, dass es vor 20 Jahren ein Fehler war, das Vorläuferunternehmen KWG zu verkaufen, dessen Wohnungen heute Ihnen gehören. Jetzt müssen wir mühsam von vorn beginnen, und das in einer Zeit, in der die Flächenkonkurrenz gewachsen ist. Hinzu kommen geringe Kapazitäten und hohe Kosten der Bauwirtschaft. Darum kann unser kommunales Unternehmen jetzt am Anfang nur um wenige hundert Wohnungen pro Jahr wachsen. Es ist eine GenerationenAufgabe, aber sie ist existenziell. Unser großes Vorbild, und nicht nur unseres, ist Wien. Da bauen die Stadt und Genossenschaften seit über 100 Jahren soziale Wohnungsbestände auf; heute haben sie 62 Prozent der Wohnungen in Händen. Das ist sicherlich einer der Gründe, warum Wien gerade erst zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt wurde.

Klaus Freiberg:

Da sehe ich den Markt ein bisschen anders; wir sind ja einer der größten privaten Vermieter in Wien. Wenn Sie bei der Stadt oder einer Genossenschaft untergekommen sind, dann haben Sie erst mal ausgesorgt – Sie zahlen wenig Miete und Sie können den Vertrag über Generationen vererben. Aber wehe, Sie müssen in Wien umziehen und bei der Stadt ist gerade nichts frei. In Wien haben Sie zwei Gruppen: Wer sich lange nicht bewegen musste, wohnt glücklich bei der Stadt. Wer sich heute bewegen muss, findet keinen ausreichend großen freien Mietmarkt.

Ulf Kämpfer: 

Menschen mit weniger Geld finden in Kiel heute auch schwer bezahlbaren Wohnraum. Deshalb wollen wir wieder städtische Wohnungen anbieten. Zusätzlich brauchen wir ein Segment, das auch für Überschuldete, Frauen im Frauenhaus, Geflüchtete und Haftentlassene zugänglich ist. Heute ist die Konkurrenz überall auf dem Wohnungsmarkt groß und da haben gerade diese Menschen das Nachsehen.

»Menschen mit weniger Geld finden in Kiel heute auch schwer bezahlbaren Wohnraum. Deshalb wollen wir wieder städtische Wohnungen anbieten.«

Ulf Kämpfer

Klaus Freiberg:

Auch da tragen wir als Marktführer Verantwortung und nehmen sie an. Bei uns wohnen Menschen unterschiedlicher Herkunft. Beispiel: Als so viele Flüchtlinge kamen, wurde jeder dritte Mietvertrag in Nordrhein-Westfalen mit uns geschlossen. Momentan kommen fünf Prozent unserer neuen Mieter aus Syrien und drei Prozent aus Rumänien. Natürlich müssen wir immer auf die Vielfalt in unseren Quartieren achten. Zu homogene Anspruchsgruppen sorgen für zu wenig Stabilität in den Hausgemeinschaften – das haben wir in der Vergangenheit gelernt. Andererseits gebietet es unsere Position, Mieter nicht nur nach Brieftasche, Beruf und Herkunft auszuwählen. Das Beispiel zeigt, dass die Herausforderungen der Gesellschaft immer auch unsere sind. Gern wollen wir sie gemeinsam mit Städten anpacken. Eine kommunale Sperrminorität von 25 Prozent plus eine Aktie und eine vernünftige Geschäftsordnung – das könnte ein wirtschaftliches und soziales Erfolgsmodell sein.

Ulf Kämpfer: 

Wie bitte: Wie sollen Miteigentümer von Vonovia werden?

Klaus Freiberg:

Warum soll sich eine Kommune nicht mit dem zusammenschließen, der das operative Geschäft beherrscht und die Ressourcen hat, zum Beispiel Grundstücke und Bauingenieure? Wir verankern uns
stärker lokal; die Stadt kann ihre Ziele viel schneller erreichen als mit dem mühsamen Aufbau einer eigenen Firma.

Ulf Kämpfer: 

In einem Joint Venture erkenne ich keinen großen Vorteil. Wir sehen doch in nahen Großstädten, dass kommunale Wohnungsunternehmen wie die SAGA in Hamburg und die Trave in Kiel sehr ordentlich arbeiten; die SAGA baut auch kräftig neu. Ich mag mir gar nicht vorstellen, was auf dem Hamburger Markt los wäre, wenn es sie mit ihren 130.000 Wohnungen nicht gäbe.

Klaus Freiberg:

Wir sind nicht immer teurer als kommunale Gesellschaften. Auch bei denen gibt es Wohnungen für 14 Euro pro Quadratmeter, und auch dort ist der Anteil preisgünstiger Wohnungen begrenzt. Die haben schließlich auch Kosten, aber keinen solchen Größenvorteil wie wir.

Ulf Kämpfer: 

Trotzdem sind sie gerade in einer Zeit wie der heutigen wichtig. Auf der einen Seite gibt es den lebensnotwendigen Bedarf an bezahlbaren Wohnungen; auf der anderen Seite will ein DAX-Konzern wie Ihrer zweistellige Eigenkapitalrenditen einfahren. Und gerade auf einem aus den Fugen geratenen Markt lassen sich derart hohe Renditen erzielen – Sie können Mieten erhöhen, Wohnungen teuer neu vermieten oder sie teuer modernisieren, und Sie reizen das aus. Sie dürfen laut Gesetzgeber Modernisierungskosten bis zu zwei Euro pro Quadratmeter und Monat auf die Miete umlegen – und was verlangen Sie in einem aktuellen Fall? Genau 1,99 Euro. So etwas bringt Mieterinnen und Mieter in die Bredouille.

Klaus Freiberg:

Ich kenne mehr als genug Marktteilnehmer, die das ausreizen wollen. Wir hingegen haben im letzten Jahr unsere Mieten im Bestand um nur 1,3 Prozent erhöht – also unter dem Inflationsniveau. Außerdem haben wir uns freiwillig verpflichtet, nie mehr als zwei Euro zu nehmen – das ist eine stärkere Einschränkung als im kürzlich verschärften Gesetz. Wir modernisieren ja nicht irgendwo, sondern wir bringen oftmals jahrzehntelang vernachlässigte Bausubstanz auf Vordermann. Und: Wir haben 6.000 angestellte Handwerker. Wenn wir für zwei Euro modernisieren, dann kommt ein gutes Produkt heraus.

Ulf Kämpfer: 

Aber eins, das die Mieter meist nicht bestellt haben. Was manche dazu zwingt, sich bis zum Existenzminimum einzuschränken. Andere müssen sogar ausziehen. Warum bieten sie nicht wenigstens Mietern, die sich die teurere Wohnung nicht mehr leisten können, nebenan eine unsanierte bezahlbare an? Das wäre das Mindeste, was man erwarten kann.

Klaus Freiberg:

Nach einer Modernisierung muss bei uns niemand ausziehen, sondern wir gestalten die Miete so, dass jeder sie bezahlen kann. Dass ein 80-jähriges Ehepaar oder eine alleinerziehende Mutter wegen einer Modernisierung aus der Wohnung muss, das kann und das werde ich moralisch nicht akzeptieren, und es wäre unverträglich mit unserer sozialen Verantwortung. Für diese Menschen finden wir eine Lösung!

Ulf Kämpfer: 

Hier in Kiel haben Mieter dennoch Angst. Ich würde mich freuen, wenn wir eine Vereinbarung treffen könnten: Wir tun das Unsere, wenn Sie sozialen Neubau per Nachverdichtung planen, und Sie versichern, dass niemand nach Modernisierungen ausziehen muss.

Klaus Freiberg:

Das versichere ich Ihnen hiermit unter Zeugen.

Ulf Kämpfer: 

Wir müssen über ein weiteres Thema reden: Nebenkostenabrechnungen. Da haben Sie teils extrem intransparente Abrechnungen, das können 500 Seiten mit Formulierungen sein, die nur Experten verstehen.

»Den Druck verstärken immer mehr Singles oder auch Paare mit zwei Wohnungen an ihren Arbeitsorten und einer dritten fürs gemeinsame Wochenende«

Klaus Freiberg

Klaus Freiberg:

Dass unsere Abrechnungen komplex sind, ist richtig. Wir fügen einen Wust unterschiedlicher Datenquellen in einem System zusammen. Da kommt es insbesondere bei Wohnungen, die neu bei uns sind, immer mal zu Schwierigkeiten. Zur Einordnung ein paar Fakten: Vonovia erstellt rund 715.000 Betriebs- und Heizkostenabrechnungen im Jahr. Zurzeit liegt die Einspruchsquote bei rund fünf Prozent. Also in fünf Prozent aller Fälle meldet sich unser Kunde bei uns und hat eine unverständliche Kostenposition oder -entwicklung festgestellt. Das prüfen wir und leisten Aufklärung. In 0,7 Prozent aller Fälle stellen wir fest, dass ein Fehler auf unserer Seite passiert ist. Hierfür entschuldigen wir uns und zahlen zu viel gezahlte Leistungen zurück. Und abschließend: Die Zahl der Rechtsstreitigkeiten gegen uns zum Thema Nebenkosten liegt über die letzten vier Jahre konstant bei 0,03 Prozent im Verhältnis zum Gesamtbestand.

W&G: Vonovia hat besonders viele Wohnungen in zwei sozial nicht einfachen Kieler Vierteln, in Mettenhof und Gaarden. Kommen Sie da zusammen?

Ulf Kämpfer: 

Das hoffe ich. Im „Projekt Gaarden hoch 10“ versuchen wir zu zeigen, dass es zusammen geht. Da hat Vonovia die Chance, viele Vorurteile zu widerlegen. Sie können sich mit der nötigen Behutsamkeit um die Häuser kümmern, wir uns um den Straßenraum. Ich setze Hoffnungen darauf, dass es funktioniert und zeigt, dass die Aufwertung von Beständen nicht gegen die Interessen der Mieter gerichtet sein muss – und das bedeutet in diesem Fall, dass Wohnen auch nach Modernisierungen nicht unbezahlbar wird.

Klaus Freiberg:

Die Aufgabe nehmen wir gern an. Wir haben hier in Kiel eines der sozial anspruchsvollsten Quartiere in Norddeutschland. Wir haben Respekt vor der Aufgabe und sind gern dabei.

Gespräch: Roland Stimpel