by inVermieten on10. Februar 2017 Kommentare deaktiviert für Mieten steigen – Einkommen auch

Mieten steigen – Einkommen auch

In einigen Städten verteuert sich das Wohnen stark – aber dank gestiegener Einkommen können sich die Deutschen mehr Fläche leisten als vor sechs Jahren

Die Mietentwicklungen in einigen Großstädten sind rasant. Die Marktmieten für Geschosswohnungen sind in einigen Metropolen sehr stark gestiegen. Zugleich legten aber in weiten Teilen der Republik die Mieten real kaum zu und gehen teilweise sogar zurück. In nur 20 von 402 Kreisen liegt das Mietenniveau der angebotenen Wohnungen über 9 Euro pro Quadratmeter. Überdurchschnittliche Mietsteigerungen von jährlich über 2,5 Prozent seit dem Jahr 2010 erleben 29 Kreise mit 8,4 Millionen Menschen (die Inflationsrate lag im gleichen Zeitraum bei 1,2 Prozent).

Starke regionale Unterschiede

Die steigenden Mieten sind die Folge der demographischen Veränderungen. In den letzten Jahren ist ein regelrechter Nachfrageboom in einigen Ballungszentren entstanden. Berlins Bevölkerung ist beispielsweise zwischen 2010 und 2016 um 240.000 Einwohner angestiegen, die Münchens im gleichen Zeitraum um 140.000. Der enorme Zuzug erklärt sich zum Großteil aus der starken wirtschaftlichen Dynamik und dem damit einhergehenden Beschäftigungsaufbau der Metropolen. Die niedrigen Zinsen führen darüber hinaus zu einem generellen Anstieg der Nachfrage nach Immobilien. Als Reaktion hierauf zieht die Bautätigkeit deutlich an – allerdings noch nicht in dem Maße, dass der Druck auf dem Markt spürbar nachlassen würde.
Die Veränderungen vergrößern die regionalen Unterschiede bei den Mieten. So liegen die Marktmieten in 70 Prozent der Kreise und kreisfreien Städte unter dem Bundesdurchschnitt. Die Spanne reicht von einer Marktmiete von 3,70 Euro (Landkreis Lüchow-Dannenberg, Niedersachsen) bis zu 12,70 Euro pro Quadratmeter in München. Das Gefälle zwischen den Kreisen hat dabei in den letzten Jahren zugenommen. Während der höchste Wert den niedrigsten Wert im Jahr 2010 noch um den Faktor 2,8 überstiegen hat, ist es im Jahr 2016 der Faktor 3,4. Zu den Wohnkosten zählen auch die sogenannten kalten und warmen Nebenkosten. Nach dem starken Rückgang der Heizkosten in den letzten beiden Jahren sind diese im Zeitraum 2010 bis 2016 nur um vergleichsweise geringe sieben Prozent gestiegen. Ein zentraler Indikator für die Wohnungs- und Sozialpolitik ist das Verhältnis zwischen den Ausgaben für das Wohnen und dem verfügbaren Einkommen. Denn die Wohnkosten stellen den größten Ausgabeposten der privaten Haushalte dar. Hieraus lässt sich über die Einkommensgruppen hinweg beurteilen, ob eine angemessene und bezahlbare Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen gegeben ist. Darüber hinaus lässt sich aus dem Verhältnis der Mieten und der Kaufkraft ableiten, wie viel Quadratmeter Wohnungsfläche sich ein Durchschnittshaushalt vor Ort leisten kann.
Auch dies differiert stark: Im Landkreis Dingolfing-Landau (Bayern) kann sich ein Durchschnittshaushalt am meisten Mietwohnungsfläche in Deutschland leisten. Er bekommt mit durchschnittlichem Einkommen eine Wohnung mit 126 Quadratmetern, wenn er 25 Prozent seines Nettoeinkommens hierfür einsetzt. Schlusslichter sind dagegen die vier Universitätsstädte Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg mit rund 60 Quadratmetern. Das ist nicht verwunderlich, da hier viele Studenten mit geringer Kaufkraft verhältnismäßig hohe Mieten zu zahlen haben. Auch die drei größten deutschen Städte Berlin, Hamburg und München liegen mit rund 70 Quadratmetern weit hinten.

Dr. Ralph Henger

ist Experte für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln

Illustration: André Gottschalk

Miete und Einkommen

So viele Quadratmeter bekommt man mit 25 % des durchschnittlichen verfügbaren Einkommens am Ort

Illustration: Carlo Giovani

Viele leisten sich mehr Fläche

Insgesamt zeigt der Blick auf die Entwicklung der Mieten und Einkommen in den einzelnen Kreisen, dass sich ein Durchschnittshaushalt nicht weniger, sondern mehr Fläche leisten kann: Vor sechs Jahren konnte sich ein privater Haushalt für 25 Prozent seines Nettoeinkommens im Mittel 92 Quadratmeter Wohnfläche leisten; heute sind es 94 Quadratmeter. Nur in 24 Prozent der Kreise kann sich ein Durchschnittshaushalt heute weniger leisten. Unter den zehn größten Städten sind davon Berlin, Stuttgart und Dortmund betroffen.
Aber auch in den Städten mit den größten Mietsteigerungen sind keine erheblichen Verwerfungen in den Wohnkostenrelationen zu erkennen. Die Politik muss daher keine neuen Programme initiieren oder die Wohnungsmärkte stärker regulieren. Die Wohnungsmärkte funktionieren, die Bautätigkeit zieht als Reaktion auf die gestiegenen Mieten spürbar an, wenn auch verzögert. Dies wird mittelfristig dafür sorgen, dass sich auch die heute angespannten Wohnungsmärkte wieder entspannen. Das Wohngeld, welches zum 1.1.2016 deutlich angehoben wurde, sorgt dafür, dass auch Geringverdiener eine angemessene Unterstützung erhalten. Die soziale Wohnungsraumförderung sollte nur gezielt an Standorten eingesetzt werden, wo ein erheblicher Anteil der privaten Haushalte Zugangsschwierigkeiten zum allgemeinen Wohnungsmarkt hat. Wichtiger erscheint, dass die infrastrukturelle Versorgung ländlicher Räume (Ärzte, Breitband, Verkehr etc.) in Zukunft besser wird.

Die Langfassung dieses Textes finden Sie unter: www.iwkoeln.de. Dort ins Suchfeld das Wort „Mietbelastungen“ eingeben.

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