by inVermieten on10. Februar 2017 Kommentare deaktiviert für Für den schnellen Euro ungeeignet

Für den schnellen Euro ungeeignet

Wem gehört eigentlich Vonovia – und wie lassen sich Eigentümer und Mieterwünsche vereinen? Finanzvorstand Dr. A. Stefan Kirsten erklärt es

Finanzchef:

Dr. A. Stefan Kirsten, 56, ist Diplom-Kaufmann, war Finanz-Vorstand von Metro und Thyssen-Krupp und ist seit 2011 in gleicher Funktion bei Vonovia (anfangs Deutsche Annington)

Bild: Marcus Simaitis

W&G: Wohnungsunternehmen an der Börse – das ist ziemlich neu in Deutschland. Brauchen wir das?

STEFAN KIRSTEN: Bis vor zehn Jahren gab es bei uns nicht die Möglichkeit, per Aktienkauf in Wohnimmobilien zu investieren. Man konnte entweder direkt ein Haus kaufen oder sich an kleinen Unternehmen beteiligen. Beides kommt aber für viele internationale Großinvestoren nicht infrage, die ihr Geld grundsätzlich gern in Immobilien anlegen. Das können sie nun auch in Deutschland tun. Nicht nur wir als Unternehmen profitieren von diesem Kapital. Das Vertrauen und nicht zuletzt die monetären Mittel ausländischer Investoren stärken das deutsche Wirtschaftswachstum nachhaltig.

Wer sind diese Investoren?

Zuallererst langfristig orientierte Institutionen, im Wesentlichen Staatsfonds und Pensionskassen. Bei uns sind zum Beispiel Norwegen und Staaten aus dem Nahen Osten investiert, die ihre Erträge aus dem Öl- und Gasverkauf sicher und dauerhaft anlegen wollen. Diese internationalen Investoren sind stark im Dollar investiert und suchen Diversifikation, wollen aber keine großen Risiken eingehen. Dafür ist unsere Aktie perfekt. Nehmen wir einmal Norges Invest, den Staatsfonds von Norwegen, als Beispiel. Dessen Anlagestrategie folgt hohen ethischen Standards und untersteht der direkten Kontrolle des norwegischen Parlaments. Norges ist also gezwungen, sich sehr genau mit dem Geschäftsmodell seines Investments auseinanderzusetzen.

Verschwindet Immobilienvermögen aus Deutschland?

Ganz und gar nicht. Zum einen wächst bei uns der Anteil deutscher Investoren seitdem wir im DAX notieren. Zum anderen wird das Vermögen hier investiert. Internationales Kapital tut uns gut und ist nötig, wollen wir in Deutschland die insgesamt 20 Millionen Mietwohnungen pflegen, modernisieren und dazu neue bauen. Wichtig ist der sehr langfristige Horizont dieser Fonds. Nehmen Sie den britischen Wellcome Trust, für den wir das größte Aktien-Engagement sind. Da zeigt man uns gern immer wieder einen Stahlstich aus dem 18. Jahrhundert mit Szenen aus Westminster, und wir hören: Wir profitieren heute von dem, was sich dort in Jahrhunderten entwickelt hat. Das sind keine Investoren, die in Quartalen denken.

Es gibt aber auch andere.

Ja, man kann die langfristig agierenden Fonds als tiefen, ruhigen Ozean bezeichnen und die anderen als Wellen obendrauf. Kurzfristiger denkende Investoren mögen die Einfachheit unseres Geschäftsmodells. Sie sorgen für höhere Aktien-Umsätze, auch für gewisse Kursschwankungen – eben die Wellen. Aber im Verhältnis zum Ozean sind die Wellen homöopathisch klein. An einem normalen Börsentag werden vielleicht Vonovia-Aktien für 30 oder 40 Millionen Euro umgesetzt. Unser Marktwert beträgt aber rund 15 Milliarden Euro, ungefähr 375-mal so viel.

Werden Mieter von den Wellen geschüttelt?

Gott sei Dank nein. Das würde nur drohen, wenn wir zum Beispiel einen sehr hohen Verschuldungsgrad hätten und kurzfristig Wohnungen verkaufen müssten. Aber da wir solide finanziert sind, merken unsere Mieter von diesen Wellen nichts.

Also kein Einfluss von Heuschrecken?

Wir sind ohnehin nichts für Heuschrecken, die nach dem damals geprägten Wort von Franz Müntefering ein Unternehmen kahlfressen und dann weiterziehen. Wir haben durchaus Investoren mit kurzem Zeithorizont – aber die leben genauso gut mit unserer Dividendenrendite von 3,6 Prozent wie alle anderen auch. Und wir haben renommierte Anlagefonds, die ihrerseits börsennotiert sind. Die investieren aber nicht für den schnellen Ertrag bei uns, sondern nutzen uns als Stabilisator, weil wir mit unserem sehr langfristigen Geschäftsmodell Ruhe in ihr Portfolio bringen.

Braucht eigentlich der deutsche Wohnungsmarkt ein so großes Unternehmen wie Ihres mit 392.000 eigenen Wohnungen?

Viele Wohnungsunternehmen haben 5000, 10.000 oder 20.000 Wohnungen. Das sind zu wenige, um das Geschäft effizient zu betreiben. Wir haben den Markt konsolidiert, sind aber weit entfernt von einer Marktkonzentration; uns gehören nicht einmal zwei Prozent aller deutschen Mietwohnungen. Aber wir können dank dieser Größe unsere Prozesse industrialisieren: Modernisierung, Instandhaltung, Zählerablesung, Multimedia, Routinevorgänge rund um das Vermieten – und jetzt auch den Neubau von Mehrfamilienhäusern mit vorgefertigten Modulen. Diese Skaleneffekte werden wir mit den 24.500 Wohnungen aus der erfolgreichen conwert-Übernahme weiter ausbauen. Das Portfolio passt perfekt zu uns, und wir stellen uns in den Wachstumsmetropolen Berlin, Dresden und Leipzig noch breiter auf. Diesen „industriellen“ Ansatz verfolgen wir übrigens auch bei der Finanzierung – wir haben die Bausteine genau definiert und somit für jede finanzielle Herausforderung schnell das passende Instrument zur Hand. Hier schließt sich der Kreis: Eben weil wir das so machen, sind wir so interessant für Investoren und für Fremdkapitalgeber. Und nur über die Kapitalmärkte können wir unser Wachstum finanzieren. Das Resultat: Mit unserer Bilanzsumme von 32,5 Milliarden Euro gehören wir heute weltweit zu den zehn größten Unternehmen unserer Branche.

Ist das vor allem fürs Prestige – für das Gefühl, in einer Liga mit Allianz, Daimler und Siemens zu spielen?


Nein, das ist eine sehr handfeste Sache. Es hilft der ganzen Immobilienbranche, wenn eines ihrer Unternehmen solches Gewicht gewinnt. Wir selbst gewinnen dadurch neue große Investoren, die nicht speziell nach einer Immobilienanlage suchen, sondern nach einem Dax-Unternehmen mit hohen Aktienumsätzen und entsprechend hoher Liquidität der Papiere. Wir werden dadurch auch als Arbeitgeber attraktiver. Schließlich stehen Dax-Unternehmen unter schärfster Beobachtung und bieten ein Höchstmaß an Transparenz durch die regelmäßig veröffentlichten Finanz- und Nachhaltigkeitsberichte.

Milliarden Euro beträgt der Marktwert von Vonovia – das Immobilienvermögen minus Verbindlichkeiten

Milliarden Bilanzsumme: Vonovia zählt zu den zehn größten Unternehmen der Wohnungsbranche

Wird Ihr Geschäft nicht viel riskanter, weil Sie auch mit geliehenen Mitteln arbeiten?

Solange beides in einem gesunden Verhältnis bleibt, nicht. Für uns als Unternehmen ist es monetär gleich, ob wir 3,6 Prozent Dividende ausschütten oder 3,6 Prozent Zinsen zahlen.

Sind Sie auch etwas für heimische Privatinvestoren, die vielleicht nur ein paar Hundert Euro anlegen wollen?

Ja, wir bieten die einfachste, niedrigschwelligste und damit demokratischste Form, Immobilien zu erwerben. Sie können sich 
mit gut 30 Euro an unseren professionell gemanagten Wohnungen beteiligen, ohne Makler, Notar und Kreditbank. Und wenn Sie das Geld brauchen, kommen Sie genau so einfach wieder heraus.

Aber Sie sind nichts für den schnellen Euro?

Gerade für private Investoren taugen wir als Langfrist-Investment. Ich zum Beispiel habe nicht vor, meine Vonovia-Aktien kurz- oder mittelfristig zu verkaufen.

Laufende Erträge kommen letztlich immer von den Mietern. Verstehen Sie die Sorgen mancher, dass ihre Wohnungen zum anonymen, im Einzelnen gleichgültigen Teil einer großen Investment-Masse werden?

Ich gebe zu, wir blicken etwas rationaler auf die Welt als viele Privatvermieter. Wenn in deren Haus ein Wasserschaden auftritt, dann kommt am Samstag die Eigentümerin mit selbst gebackenem Käsekuchen vorbei und entschuldigt sich. Das schafft natürlich ein gutes Gefühl. Wir bringen keinen Käsekuchen. Aber unsere angestellten Handwerker reparieren den Schaden oft schneller als der Klempner, den die Dame erst beauftragen muss. Vor allem sorgen sie dafür, dass der Schaden möglichst gar nicht erst auftritt. Zugegeben: Wir sind mit unseren Mietern nicht per Du. Aber wir sind professionell, berechenbar und letztlich preiswerter für alle Beteiligten.

Manche meinen sogar, man dürfe mit der Befriedigung von Grundbedürfnissen wie dem Wohnen keinen Gewinn erzielen.


Man darf es auch mit Grundbedürfnissen wie Essen und Kleidung. Und man darf den Mieter nicht ausbeuten, dafür ist der Markt bei uns streng reguliert. Das ist auch völlig richtig; es schafft auch für uns stabile Bedingungen. Man darf es mit der Regulierung natürlich nicht übertreiben, wenn der Markt gute Wohnungen bieten und neu gebaut werden soll.

Aber Mieter sind Massenware in Ihrer Industrie?


Nein, mit ihnen reden wir weiterhin persönlich, mit manchen überhaupt nur dank unserer Größe – weil sich bei uns ein Kundenservice in sechs Sprachen trägt.

Bewohner wollen mäßige Mieten, Investoren wollen steigende Erträge. Das passt doch nicht.

Natürlich gibt es Interessengegensätze, die wir als Management in Übereinkunft bringen müssen. Aber es ist doch nicht so, dass andere Vermieter keine Erwartungen haben. Und vor allem gibt es auch starke gemeinsame Interessen: Unsere Mieter wollen stabile Verhältnisse, aber manche wollen auch für komfortablere Wohnungen mehr zahlen. Unsere Investoren wollen eine regelmäßige, verlässliche Rendite und hohe Immobilienwerte. Beides passt.

Als Sie vor gut einem Jahr in den Dax kamen, sagten Vertreter von Mietervereinen: Jetzt kann sich die Vonovia nicht mehr vor Mietern und Öffentlichkeit verstecken.

Das haben wir schon vorher nicht getan. Und das wollen wir auch nicht. Im Gegenteil. Wir wollen an unserer Leistung gemessen werden. Den Leistungen für Kapitalgeber, für Mitarbeiter und für Mieter.

Wachsender Markt

Deutschlands Immobilien-Aktiengesellschaften sind zusammen rund 56 Milliarden Euro wert, ihre Immobilien sogar rund 90 Milliarden.

Die Differenz entsteht durch Kredite, die vom Marktwert der Immobilien abgezogen werden müssen. Rund 70 Prozent der Immobilien sind Wohnhäuser, der Rest umfasst alle Arten von gewerblichen Immobilien – vom Einkaufszentrum bis zur Lagerhalle. Die zehn hier aufgeführten Unternehmen besitzen zwei Drittel aller Werte. Noch vor einigen Jahren waren die meisten Aktien bei wenigen großen Anteilseignern konzentriert; jetzt werden mehr und mehr an der Börse gehandelt. Der „Free Float“ (Streubesitz) explodierte binnen acht Jahren geradezu von 1,5 Milliarden auf 42 Milliarden Euro. Damit ist ein Markt entstanden, der Investoren aus aller Welt und in jeder Größenordnung einlädt.

Deutschlands größte Immobilien-
Aktiengesellschaften*

Das Anbieten von Mietwohnungen bindet viel Kapital, das zunehmend an der Börse gewonnen wird. Die Zahlen zeigen den Aktienkurs multipliziert mit der Zahl der ausgegebenen Papiere.

*Marktkapitalisierung am 31.12.16 Börsenwert in Mrd. €

Illustration: Carlo Giovani

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