by inVermieten on10. Februar 2017 Kommentare deaktiviert für Günstige Wohnungen – acht Vorurteile

Günstige Wohnungen – acht Vorurteile

Angeblich sind Wohnungen mit niedrigen Mieten chronisch knapp, nur von Armen bewohnt und in Sozialbauten oder außerhalb der Großstädte gelegen. Nichts davon stimmt, wie Statistiken zeigen

Wird in Deutschland über Mieten geredet, dann meist über hohe. In den Schlagzeilen sind Luxusapartments, Extrem-Mieten und tatsächlicher oder angeblicher Wucher. Oder auch die unbestreitbare Notwendigkeit, bezahlbaren Neubau für breite Schichten zu schaffen. Viel weniger im Gespräch ist das besonders preisgünstige Bestandssegment. Es ist von existenzieller Bedeutung, um Menschen mit knappem Budget zu beheimaten. Aber in der öffentlichen Diskussion tauchen Wohnungen mit niedrigen Mieten fast
 nur als etwas auf, das es angeblich kaum noch gibt. Und wenn doch, dann mit ziemlich unangenehmen Eigenschaften: als angebliche Slums oder als Niedergangs- Phänomen in sterbenden Regionen. Aber das deutsche Günstig-Segment ist größer, besser als sein Ruf und recht breit verteilt. Das zeigen amtliche Datenwerke – erhoben vom Statistischen Bundesamt oder für den jüngsten Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung. Sie widerlegen viele Vorurteile, die es über Wohnungen mit niedrigen Mieten gibt.

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Es gibt kaum noch günstige Wohnungen

Nach der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe von 2013 lebten seinerzeit 15,2 Prozent aller Mieterhaushalte in
 Wohnungen, die weniger als 300 Euro im Monat kosteten. Weitere 25,9 Prozent kosteten 300 bis 400 Euro. Gemeint ist jeweils die Bruttokaltmiete, also mit allen Nebenkosten außer Heizung und Warmwasser. Auf absolute Zahlen umgerechnet bedeutet das: Es gab 2013 mehr als acht Millionen Wohnungen in Deutschland für weniger als 400 Euro, davon fast drei Millionen für unter 300 Euro. Die gleiche Quelle enthält Angaben zu Quadratmetermiete. Danach kosteten 32,6 Prozent aller Wohnungen unter 6,00 Euro pro Quadratmeter. Dies ergibt mehr als 6,5 Millionen Wohnungen für unter 6,00 Euro. Ein Drittel von ihnen kostete sogar weniger als 5,00 Euro pro Quadratmeter.

2

Die Mietbelastung steigt, weil günstige
Wohnungen verschwinden

Das Statistische Bundesamt beziffert den Anteil der Wohnkosten am Haushaltseinkommen für die Jahre 2008 bis 2014 und gibt den Wohnkostenanteil inklusive Heiz- und „sonstigen Wohnkosten“ an – was zu weit höheren rechnerischen Belastungen führt als die Betrachtung der Brutto-Warmmiete. Die Statistiker trennen nach sozialen Gruppen. Für die auf günstiges Wohnen angewiesene „armutsgefährdete Bevölkerung“ fraß dieser Kostenblock im Jahr 2008 vom verfügbaren Einkommen 53,3 Prozent. 2014 war der Anteil auf 52,2 Prozent gesunken. Das deutet auf fast konstant hohe, aber nicht auf wachsende Wohnkosten für diese Gruppe hin. Ähnlich sieht es in der Gruppe der Alleinerziehenden aus, die oft auf günstige Wohnungen angewiesen sind: 2008 mussten sie 50,4 Prozent ihres Budgets dafür aufbringen; 2015 waren es noch 49,2 Prozent. Ursache für den leichten Rückgang könnten vor allem die gesunkenen Ölpreise sein.

Belastung steigt nicht

2008 mussten Durchschnitts-Haushalte (rot) 31,8 Prozent ihrer Budgets für Wohn- und alle Nebenkosten aufwenden, 2015 nur noch 27,3 Prozent. Auch bei den Armutsgefährdeten ging die realive Wohnkosten-Belastung zurück (grün).

3

Es gibt mehr bedürftige Haushalte als günstige Wohnungen

Ebenfalls nach der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe hatten 2013 rund 7,977 Millionen Mieterhaushalte ein monatliches Einkommen unter 1300 Euro. Zugleich gibt es 8,0145 Millionen vermietete Wohnungen für unter 400 Euro. Im Ganzen gesehen ist dieses Günstig-Segment also geringfügig größer als die Zahl der Haushalte, die darauf angewiesen ist. Allerdings leben in vielen dieser Wohnungen andere, die mehr verdienen (siehe Punkt 7). Und natürlich steht ein Teil der besonders günstigen Wohnungen nicht dort, wo sie besonders dringend gebraucht würden, sondern in Regionen mit zu wenigen Arbeits- und Ausbildungsplätzen, aus denen viele Menschen fortziehen.

4

Günstige Wohnungen bekommt man nicht in blühenden Großstädten

Hier lohnt ein Blick in die örtlichen Mietspiegel der vier größten deutschen Städte. Der von Berlin zeigt ortsübliche Mieten in 87 Marktsegmenten. In 38 davon liegt der Mietwert unter 6,00 Euro, in 5 Segmenten sogar unter 5,00 Euro. Günstige Segmente finden sich in West und Ost, in allen Größen und sämtlichen Altersklassen bis Baujahr 1990 und auch in guten Wohnlagen. Im teuren Hamburg gibt es noch zwei von 70 Segmenten mit einer Vergleichsmiete unter 6,00 Euro – mittelgroße Wohnungen der 1960er- und 1970er-Jahre. Deutschlands Höchstpreis-Markt München hat kein solches Segment mehr. Hier sind die Mieten allen anderen Städten weit entrückt – im günstigsten Tabellenfeld steht ein Quadratmeterwert von 8,67 Euro. In Köln sieht es bei den Mittelwerten ähnlich aus, aber der Mietspiegel zeigt auch Abweichungen nach oben und unten – und Mieten unter 6,00 Euro wenigstens in drei Teilsegmenten bei sehr großen Wohnungen und solchen ab Baujahr 1969. Das Fazit: Ob es ein günstiges Segment gibt, hängt stark von der jeweiligen Stadt ab und mit dem Einkommen ihrer Bewohner zusammen. Das zeigen besonders die Extremfälle Berlin und München.

5

Familienwohnungen sind größer – und teurer

Von den 3,76 Millionen Mieterhaushalten mit minderjährigen Kindern in Deutschland zahlten 2014 rund 1,4 Millionen höchstens 600 Euro Bruttokaltmiete im Monat. Rund 75.160 zahlten sogar unter 300 Euro Miete. Im Durchschnitt mussten Familien in 2014 583 Euro für ihre Miete aufbringen.

Illustration: André Gottschalk
Quelle: Statistisches Bundesamt

Günstige Metropole

Fast die Hälfte aller Berliner Mietspiegel-Segmente zeigt Werte unter 6€/m²

Illustration: André Gottschalk
Quelle: Berliner Mietspiegel

6

Nur Non-profit-Unternehmen sind günstig

Im Jahr 2013 gab es 1,48 Millionen Sozialwohnungen, zugleich wurden insgesamt drei Millionen Wohnungen für unter 300 Euro Miete und acht Millionen für unter 400 Euro vermietet (siehe Punkt 1). Und viele günstige Wohnungen gibt es bei kommerziellen Anbietern. Nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln „liegen die Mieten der großen privaten Wohnungsunternehmen auf einem ähnlichen Niveau wie die der Genossenschaften und öffentlichen Anbieter, teilweise sogar darunter“.

7

In günstigen Wohnungen lebt nur, wer es muss

Mieterhaushalte mit über 1300 Euro Netto-Einkommen können sich zum Großteil Wohnungen leisten, die eine Bruttokaltmiete von mehr als 300 Euro im Monat kosten. Die meisten tun das auch. Aber 1,22 Millionen von ihnen lebten 2010 in Wohnungen unterhalb dieses Limits. Und sogar knapp 80.000 Haushalte mit über 3200 Euro netto im Monat wohnen unter der 300-Euro-Schwelle, also für weniger als zehn Prozent ihres Budgets. Das erlaubt die Folgerung: Längst nicht alle preisgünstigen Wohnungen sind unkomfortabel und schlicht – sonst wären Normal- und erst recht Gutverdiener längst ausgezogen. Aber es zeigt auch eine bedenkliche Seite: Längst nicht alle günstigen Wohnungen stehen den Bedürftigsten zur Verfügung.

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Günstig wohnen nur mit alten Mietverträgen

Insgesamt sind alte Mietverträge günstiger als jüngere, aber der Unterschied ist nicht sehr groß: Nach dem Zensus 2011 betrug die durchschnittliche Quadratmetermiete bei mindestens 20 Jahre alten Mietverhältnissen 5,94 Euro pro Quadratmeter, bei höchstens drei Jahre zuvor abgeschlossenen Verträgen 6,92 Euro. Aber wie sieht es bei Wohnungen aus, die heute frei angeboten werden? Hierzu gibt es Daten für die größte Stadt und das größte Bundesland: Das Research-Unternehmen CBRE wertet alle aktuellen Mietangebote Berlins und Nordrhein-Westfalens aus und ordnet sie dem Postleitzahlgebiet zu, in dem die jeweilige Wohnung liegt. Das erlaubt auch Antworten auf die Frage: Gibt es im jeweiligen Gebiet besonders günstige Wohnungen? Um das herauszufinden, gibt CBRE für alle Postleitzahlen nicht nur Gesamtwerte an, sondern auch die mittlere verlangte Miete für das günstigste Zehntel der angebotenen Wohnungen. Berlin hat insgesamt 190 Postleitzahlgebiete.
In 60 davon, also knapp einem Drittel der Stadt, verlangten Vermieter im ersten Halbjahr 2016 für freie Wohnungen im günstigsten Segment im Mittel unter 6,00 Euro pro Quadratmeter. In 21 dieser Gebiete lag der Wert sogar unter 5,50 Euro. Nordrhein-Westfalen hat 863 Postleitzahlgebiete, für die Mietdaten zwischen Juli 2015 und März 2016 erhoben wurden. Hier lag sogar in 717 Gebieten der mittlere Angebotswert im günstigsten Segment unter 6,00 Euro; davon in 76 Gebieten sogar unter 4,00 Euro. Die Mehrzahl der günstigen Gebiete lag in ländlichen Regionen, aber es gab sie auch in den bekannt teuren Rheinmetropolen: Köln hat sechs Postleitzahlgebiete mit unter 6,00 Euro pro Quadratmeter, Düsseldorf hat sieben und Bonn drei. Die Zahlen zeigen: In Nordrhein-Westfalen wie in Berlin finden Wohnungssuchende auch heute noch günstige Angebote.

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