by inBauen on10. Februar 2017 Kommentare deaktiviert für Grundfrage Bauflächen: Zu wenig freier Boden?

Grundfrage Bauflächen: Zu wenig freier Boden?

Boden ist knapp und teuer, aber das hat Vorteile: Es zwingt zum kompakten Bauen, das ökonomisch, ökologisch und urban vorteilhafter ist als Siedlungen auf der grünen Wiese

Deutschland gehen die freien Flächen aus? Von wegen: Zu 82 Prozent besteht unser Land nach wie vor aus Feld, Wald und Wiesen, teilt das Umweltbundesamt mit. Zwar wird immer mehr davon zur Siedlungs- und Verkehrsfläche, zuletzt  rechnerisch 69 Hektar pro Tag. Aber wenn es in dem Tempo weiterginge, wäre Deutschland erst in 1165 Jahren theoretisch komplett verstädtert. Trotzdem klagen Bauwillige im ganzen Land über fehlende Flächen – selbst in Kleinstädten und Dörfern herrscht Landfrust. Im rheinischen Pulheim zum Beispiel bewarben sich kürzlich um 48 Grundstücke 449 Interessenten. Vor allem in den Metropolen explodieren die Preise: Einfamilienhaus-Bauland in Hamburg wurde in nur einem Jahr rund 13 Prozent teurer, Grundstücke für Mehrfamilienhäuser in Frankfurt um 27 Prozent und Parzellen jeder Art in der Berliner Innenstadt sogar um rund 50 Prozent. Zwar mobilisieren die Städte im Inneren alles, was in jüngerer Zeit brachgefallen ist – Güterbahnhöfe oder Kasernen, Kaianlagen oder Fabrikgelände. Aber schon jetzt ist klar: Das wird den Mangel kaum lindern und die Preise nur wenig senken.

Expansion ist teuer für die Stadt

Denn für Grundstücksknappheit und entsprechende Preisforderungen gibt es gleich ein ganzes Bündel von Ursachen: räumliche, stadtplanerische und ökologische. Das größte Problem ist die ungleich verteilte Nachfrage. Sie ist ausgerechnet in den dicht bebauten Innenstädten am höchsten, wo freies Land am knappsten ist. Die enigen Baugrundstücke erzielen Exklusivpreise. Und draußen? Städte erweitern sich jetzt nach oft jahrzehntelanger Pause wieder auf die Äcker und Wiesen – etwa in Hamburg-Billwerder oder München-Freiham. Aber das tun sie oft nur zögerlich. Denn die Aufstellung von Bebauungsplänen ist ein jahrelanger, aufwendiger und juristisch oft riskanter Akt. Stadtrand-Neubaugebiete sind teuer in der Herstellung mit allen Straßen, Leitungen und Schulen. Die Kosten versucht man zwar auf Großinvestoren und kleine Häuslebauer abzuwälzen, aber das gelingt nur bedingt. Zudem wird auch der Betrieb einer Stadt mit jeder neuen Fläche teurer: Infrastruktur verursacht in ausgedünnten Städten mehr Kosten für Betrieb und Unterhalt. Zugleich gibt es am Stadtrand weniger Nutzer, die dafür zahlen könnten. Dazu kommt Bürgerwiderstand: Bei denen, die schon versorgt sind und Wählermehrheiten stellen, ist Bauen in der Nachbarschaft oft unbeliebt.
Last but not least gibt es ökologische Hindernisse: Bundesregierung und Bundestag wollen, dass statt täglich 69 nur noch 30 Hektar zur Siedlungs- und Verkehrsfläche werden. Darum hat das Parlament das Baugesetzbuch geändert: Pläne in der Innenstadt können leichter aufgestellt werden, Pläne für Erweiterungen am Rand noch schwerer. „Urbane Gebiete“ sollen mehr Mischung von Wohnen und Gewerbe erlauben.

Roland Stimpel

ist gelernter Stadt- und Regionalplaner und Chefredakteur des Deutschen Architektenblatts

Illustration: André Gottschalk

»Am vielversprechendsten erscheint die Strategie, einheitlich strukturierte Siedlungen durch Aufstockungen, Anbauten oder Neubauten zu verdichten«

Elisabeth Merk, Stadtbaurätin von München

Häuser sind die halbe Stadt:

Deutschlands Siedlungs- und Verkehrsflächen bestehen zum Gutteil aus Straßen, Parks und unbebauten Gewerbe-Arealen

Illustration: Carlo Giovani
Quelle: Statistisches Bundesamt

Urbanität dank Bauland-Not

Wichtige Öko-Themen in den Städten und Gemeinden sind der ästhetische und ökologische Landschaftsschutz, Kaltluftschneisen und der Wunsch nach einer Mehrheit. Alle Hindernisse für neues Bauland und die hohen Bodenpreise führen letztlich dazu, dass in den Siedlungen und Gebäuden und auf innerstädtischen Brachen mehr Potenziale genutzt werden – für Anbauten, Aufstockungen, Lückenfüller und Umbauten. Das mag die Freunde neuer Vorstadt-Eigenheime ärgern und ist auch für Nachbarn teils gewöhnungsbedürftig. Aber es führt letztlich zu einer dichteren Stadt, und das ist ökonomisch und im Flächengebrauch effizienter, für Bewohner bunter und angebotsreicher und alle ökologisch verträglicher. So hat die Bauland-Not auch eine gute Seite: Es kommen kompaktere, lebendigere Städte heraus.

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