by inWirtschaft & Unternehmen on20. Juni 2018 Kommentare deaktiviert für Grüne Ordnung

Grüne Ordnung

Vonovia plant Freiräume um die Häuser 
mit dem Lineal – sodass Unternehmen und Mieter Kosten sparen, aber die Grünräume und Spielplätze zugleich brauchbarer und ansehnlicher werden

Eine Fläche von 38,4 Millionen Quadratmetern –das würde für eine Großstadt oder für mehrere Dutzend große Bauernhöfe reichen. Darauf stehen fast 400.000 Bäume und 300 Kilometer Hecken. Doch die Rede ist nicht von Staatsparks wie denen in Versailles oder Windsor, sondern von Vonovia: Das Unternehmen ist nicht nur Deutschlands größter Wohnungseigentümer, sondern besitzt rings um die Häuser in der Summe riesige Freiflächen. Denn die meisten Häuser des Unternehmens stehen nicht dicht an dicht, sondern in Siedlungen des 20. Jahrhunderts – also oft in Grün eingebettet.

Für diese ausgedehnten Flächen nennt Torsten Kirberger ein Prinzip, das im ersten Moment abschreckend klingen mag: „Wir wollen funktionelle Effizienz ins Wohnumfeld tragen.“ Kirberger, Leiter für Projekte beimVonovia Wohnumfeld Service, will aber keineswegs die oft lauschigen Grünareale um die Häuser zu pflegeleichten Asphalt- oder Verbundpflasterwüsten herabstufen. Sondern er verspricht das scheinbar Unmögliche: „Wir wollen Kosten senken und zugleich die Qualität der Freiräume steigern.“

Die Vonovia Wohnumfeld Service GmbH ist eine junge, stark aufstrebende Firma, die sich um alles kümmert, was sich rund um die Häuser befindet: Wege und Wiesen, Spiel- und Müllplätze, Bäume und Bänke. Erst vor gut zwei Jahren wurde das Serviceunternehmen gegründet. Beschäftigt werden 600 Mitarbeiter im Bereich Wohnumfeld an elf Standorten in drei Regionen, in denen die Vonovia Wohnungen besonders konzentriert sind. Wo der Besitz verstreuter ist, könnte die Service GmbH ihren Rationalisierungseffekt nicht voll nutzen. Hier werden die Arbeiten am Grünen und Grauen stattdessen an zwei externe Dienstleister vergeben.

Größenvorteil voll ausspielen

Das Ganze ist organisatorisch und administrativ ein gewaltiger Fortschritt. Vor der Gründung des eigenen Serviceunternehmens machten diese Arbeit rund 500 lokale Auftragnehmer – jeder ein bisschen anders, nicht jeder immer gut und alle zusammen mit großem Kontroll- und Verwaltungsaufwand für Vonovia. Jetzt wird der Großteil unternehmensintern geleistet. Kirberger: „Da können wir unseren Größenvorteil voll ausspielen. Wir arbeiten extrem rationell und in durchdachten Prozessen, können Produkte und Dienstleistungen am günstigsten beschaffen und unsere Qualitätsstandards am besten einhalten.“

Ein immer wieder gebrauchter Schlüsselbegriff lautet „Module“ – die einzelnen Bestandteile des Freiraums. Hier heben sie ein immenses Rationalisierungspotenzial. Für Spielplatzmodule zum Beispiel haben sie 15 Gerätehersteller eingeladen und in zwei Auswahlrunden den zukünftigen Partner gekürt. „Es war nicht der finanziell günstigste“, sagt Kirberger. „Aber es ist der für uns passendste, der schlichte, solide und nachhaltige Spielplatz-Module bietet.“

Auf den 4800 Vonovia Spielplätzen ist immer wieder etwas zu ersetzen oder neue sind anzulegen. Und überall sollen die ausgetüftelten Schaukel-, Rutschen- und Klettergerüst-Module zum Einsatz kommen. Gleichförmigkeit in ganz Deutschland? „Es ist doch einem Kind in Bochum völlig egal, ob es in Berlin einen fast gleichen Spielplatz noch einmal gibt.“

„Wir bauen auch keine teuren Themenspielplätze mit Geräten aus krummem Robinienholz“, sagt der Landschaftsarchitekt Ulli Pinick, mit dem Kirberger zusammenarbeitet. „So was gefällt manchen Eltern, aber den Kindern ist es einerlei. Hauptsache, sie können die Geräte aktiv benutzen.“ Wegrationalisiert hat er auch die kleinen Dächer auf Rutschentürmen. „Die interessieren kein rutschendes Kind, aber sie kosten fast 1000 Euro pro Gerät. Allein da sparen wir jedes Jahr einen sechsstelligen Betrag.“

» Für hohe Zufriedenheit unserer Kunden muss nicht nur die Wohnung stimmen, sondern auch das Umfeld«

Norbert Rieger
Geschäftsführer der Vonovia Wohnumfeld Service GmbH

Gerade Wege sind günstiger

Ähnlich geht es bei Fahrradständern zu. Lange tüftelten Kirberger und Kollegen, bis sie den schlichtesten, platzsparendsten, günstigsten, aber weiterhin funktionalen und ansehnlichen gefunden hatten. Ulli Pinick: „Die Mühe lohnt. Wir stellen schließlich rund 6000 Fahrrad-Anlehnbügel im Jahr auf. Und durch die wirtschaftliche Platzausnutzung sparen wir ein zweites Mal. Werden die Fahrradplätze kleiner, können wir mehr Rasen pflanzen.“

Und Wege werden geradeaus geführt statt geschwungen. „Das würde aufwendigen Pflasterschnitt erfordern und die Pflege erschweren. Man denke nur ans Rasenmähen.“ Das Standardisieren und Austüfteln bis ins letzte Detail führt am Ende nicht zu billigen, hässlichen und schlecht brauchbaren Geräten, sondern zu besonders funktionalen. Neben Müllboxen ist zum Beispiel an einer Seite der Boden abgesenkt. Dann kann man hier wie gewohnt den Abfall im Stehen einwerfen. An der gegenüberliegenden Seite dagegen ist die Klappe genau in der richtigen Höhe für Rollstuhlfahrer. Oder man nehme die Container, die Mieter individuell bepflanzen können: Sie sind ergonomisch so ausgeformt, dass auch Senioren hier noch gärtnern können – und sich dazu auf einem seriell mitgelieferten Sitz niederlassen können.

Akribisch geplant wird nicht zuletzt das Grün selbst. Das mag besonders abschreckend klingen, bringt aber ökonomischen wie ökologischen Gewinn. Kirberger: „Wir verzichten, so oft es geht, auf Gebüsche. Sie sind am teuersten zu pflegen. Sie verdrecken oft und wuchern zu, mindern die Transparenz und können sogar unübersichtliche Flächen schaffen.

Grün und smart: Mit Tablets werden Arbeitsergebnisse
festgehalten und dokumentiert

Am liebsten Hainbuchen

Und sie sind auch ökologisch am schlechtesten: Wo unter dichtes Buschwerk kein Sonnenstrahl mehr fällt, da wächst nichts anderes, und der Boden bleibt kahl.“

Kirbergers Grünwelt besteht aus viel gepflegtem Rasen sowie gut handhabbaren Hecken – vorzugsweise Hainbuche – und durchdacht platzierten Bäumen. Damit kann man oft einen parkartigen Eindruck erzeugen, lauschig und transparent zugleich, sodass zum Beispiel Eltern viel besser vom Fenster aus den Spielplatz überblicken können. Und man hat den geringsten Pflegeaufwand, sodass die Mieter Betriebskosten sparen. Kirberger resümiert: „Mit unseren optimierten Freiräumen und der rationalisierten Pflege sparen wir zugunsten unserer Mieter rund 25 bis 30 Prozent der Pflegekosten.“ Im ganzen Unternehmen ist das pro Jahr ein Multimillionen-Betrag. Er wird noch größer, weil die Einzelmodule sorgsam zu einer Gesamtheit zusammenkomponiert werden. Wege werden möglichst gebündelt, etwa zum Gehen und für die Feuerwehr. Geräte und Aufbauten sind nicht verstreut, sondern sinnvoll konzentriert – sodass mehr ununterbrochener Grünraum entsteht, wie ihn das Auge und der effiziente Pfleger mögen. Das alles soll aber keineswegs zu einem gestalterischen Einheitsbrei werden.

» Wir prüfen, wo Mietergärten angelegt werden können. Das gibt Erdgeschosswohnungen eine neue Qualität«

Norbert Rieger
Geschäftsführer der Vonovia Umfeld Service GmbH

„Es ist wie beim Lego“, erklärt Kirberger. „Die einzelnen Bausteine mögen gleich aussehen, aber die Kombination ist immer individuell. Jeder Freiraum ist ein lebendiger, sich ständig verändernder Organismus.“ Ohnehin sei jede Siedlung einzigartig – mit ihrer Form, der Stellung, Art, Höhe und Architektur ihrer Häuser, der Erschließung, den Sichtachsen, mit Wegen, Gefällen sowie nach Art und Alter unterschiedlichen Bäumen.

Auch die Bewohner werden beim rationellen Gärtnern nicht zu passiven Empfängern. Kirberger: „Wir prüfen intensiv, wo zum Beispiel Mietergärten angelegt werden können. Das gibt Erdgeschosswohnungen eine neue Qualität, ist vor allem bei Familien und Senioren extrem begehrt, bringt oft bunte Tupfer in die Siedlung und verringert auch noch die Fläche, die wir pflegen müssen.“ Davon profitieren außerem auch die anderen Mieter über ihre Betriebskostenabrechnung.

Auf individueller Grundlage sollen jetzt die Standards noch stärker wirken. Kirberger: „Wir haben im Freiraum etwa tausend Modernisierungsprojekte pro Jahr, von hundert Bauleuten gemacht, die keine Gärtner sind. Sie bekommen von uns ein Gestaltungshandbuch für bauliche Anlagen und Vegetation.“ Das gehe bis hin zum Pflanzschema. „Aber ich würde eine Wette wagen“, betont Kirberger: „Wenn Sie irgendwo bei uns im Grünen stehen, werden Sie nichts Schematisches und Standardisiertes erkennen.“