by inStädte & Quartiere on21. Juni 2018 Kommentare deaktiviert für „Ein faires Verhältnis

„Ein faires Verhältnis

Vonovia Vorstand Klaus Freiberg über Verantwortung für Bewohner und Städte, über mietergerechtes 
Modernisieren und ein Musterbeispiel in Essen

W&G: Sie managen mehr als 390.000 Wohnungen.
 Welche Verantwortung und Verpflichtung
 bedeutet das für Sie?

Klaus Freiberg:  Es gibt uns Verantwortung für über eine Million Menschen, deren Lebensumstände wir beeinflussen.  Die Wohnung ist für sie essenziell, wichtiger als die meisten anderen Dienstleistungen – als Mittelpunkt des privaten Lebens, als Raum für Schutz und Sicherheit, Freiheit, Individualität und Intimität. Nur wenn wir das bei unserem Handeln berücksichtigen, sind wir ein gutes und erfolgreiches Wohnungsunternehmen.

Das ist Verantwortung gegenüber Ihren individuellen Kunden. Haben Sie auch eine für ganze Quartiere und Stadtteile?

Soweit uns dort die Wohnungen gehören, sowieso. Aber auch darüber hinaus, wenn wir einen nennenswerten Anteil der Immobilien besitzen. Wo wir als Vermieter Gewicht haben, können wir die Entwicklung von Quartieren beeinflussen, können Strategien entwickeln, für Initialzündungen sorgen und andere mitziehen – ob kommunale Vermieter, Genossenschaften oder Privateigentümer.

»Man darf nicht einfach drauflosmodernisieren, sondern muss die Belange der Bewohner sehen«

Klaus Freiberg

Das klingt etwas abstrakt. Haben Sie ein konkretes Beispiel?

Ja, sogar eines, auf das ich mir einen gewissen Stolz erlaube. Das Eltingviertel in Essen war noch vor wenigen Jahren ein vergessenes Quartier am Rand der Innenstadt – baulich vernachlässigt, ungepflegt, immer ärmer an Dienstleistungen und mit sozialen Problemen, die sich immer stärker ballten. Uns gehören dort 40 Prozent der Wohnungen, und wir haben vor drei Jahren mit dem Land Nordrhein-Westfalen und der Stadt Essen eine gemeinsame und ganzheitliche Strategie beschlossen und setzen sie um. Dadurch hat sich das Blatt im Eltingviertel deutlich gewendet.

Inwiefern?

Ein historisches Hausensemble am zentralen Platz ist sensibel modernisiert, es gibt neue Läden, Cafés und Kultur-Initiativen. Das Viertel wird nicht schick, das soll es auch gar nicht, aber es zieht Stück für Stück mehr urbane Normalität ein. Gerade planen wir zusammen mit der Stadt eine Kita, ein wichtiger Teil sozialer Infrastruktur. Und wir merken, dass es neue Nachfragen gibt. Leute, die in der nahen Universität oder in der City arbeiten, interessieren sich fürs Wohnen in diesem Viertel. Sie bringen neue Perspektiven hinein, unterstützen die Transformation und helfen, den früheren Abwärtstrend umzudrehen.

Gentrifizierung?

Wir sind in Essen, nicht in London. Es gibt keine Verdrängung, sondern eine stärkere Durchmischung – sozial, nach Altersgruppen und Lebensstilen. Ein reines Mittelschichtsviertel entsteht hier nicht.

Aber es wird teurer – schon durch die rechtlich mögliche Umlage von jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete.
Die entscheidende Frage heißt: Elf Prozent von wie viel? Erstens ist im Schnitt die Hälfte der Arbeiten Instandhaltung, die man nicht auf die Miete umlegen kann. Zweitens modernisieren wir sehr effektiv und preisgünstig – auch dafür haben wir ja unsere eigene Handwerkerorganisation aufgebaut. Als großes Unternehmen können wir Prozesse rationalisieren und günstig einkaufen. Drittens modernisieren wir nicht, um umlegbare Kosten zu erzeugen, sondern um neue Qualitäten zu bieten. Wir verkaufen nicht alten Wein in teuren, neuen Schläuchen, sondern es gibt frischen Wein in verbesserten Schläuchen zu einem vernünftigen Preis.

Vernünftig für wen?

Es geht nur gut, wenn es für alle vernünftig ist. Eine energetische Sanierung und eine höhere Wohnqualität gehen natürlich nicht ohne Kostenanstieg. Aber dieser muss für unsere Kunden in einem fairen Verhältnis zu den Vorteilen stehen, die sie bekommen. Wenn es nur einen Preisauftrieb gäbe, aber keine solchen Vorteile, dann hätten auch wir ein großes Problem.

Für finanzschwache Bewohner ist jeder Mietanstieg ein Problem.

Im Eltingviertel habe ich keine Kritik von Mietern gehört und keine in der Presse gelesen. Gegen soziale Härten beugt eine Vereinbarung mit dem Land vor, nach der wir eine gewisse Förderung erhalten und dafür bei einem Drittel der Wohnungen die Mieterhöhung viel enger begrenzen, als gesetzlich zulässig wäre.

Ein Quartier für City-Angestellte und Transferempfänger – geht das zusammen?

Es ist allemal besser als ein Quartier nur für Transfergeldempfänger. Natürlich wissen wir, dass es gewisse Reibungspunkte geben kann. Nicht zwischen diesen beiden Gruppen, sondern zwischen der Mehrheit der verantwortungsbewussten Mieter und einigen, die sich nicht immer nachbarschaftsfreundlich verhalten.

Die versuchen Sie dann allerdings loszuwerden?

Wir weisen darauf hin, wenn nötig auch sehr nachdrücklich, dass es gewisse Mindeststandards des zivilen Zusammenlebens gibt, an die sich jeder halten muss.

Sie sind auch Polizei oder Ordnungsamt?
Natürlich nicht. Aber wir sind verantwortlich, dass ein Quartier in vernünftigen Bahnen bleibt oder dorthin kommt. Diese Verantwortung haben wir gegenüber unseren Kunden, die ihre Miete auch für Sicherheit und geordnete Verhältnisse zahlen, und genauso gegenüber unseren Aktionären und unseren Mitarbeitern.  Auch sie hätten in zehn Jahren kein gutes Auskommen mehr, würden wir unsere Quartiere verkommen lassen.

Und dagegen helfen Ihre nachdrücklichen Hinweise?

Wir motivieren mit Wort und Tat. Wenn wir aufräumen, dann motiviert es andere eher, es aufgeräumt zu lassen. Ich gehe alle paar Monate durchs Quartier und bemerke Fortschritte. Aber ich sehe auch, dass wir einen langen Atem brauchen. Den haben wir.

Im ganzen Land wächst der Anteil der Senioren. Was tun Sie im Eltingviertel für diese Gruppe, zum Beispiel mit mehr barrierearmen Wohnungen?

Das ist ein wichtiges Thema, aber nicht das einzige. Gerade Ältere wollen eine angenehme, sichere, saubere Umwelt und gut erreichbare Infrastruktur; die meisten wollen zwischen mittelalten und jüngeren Menschen, nicht zuletzt mit Familien in einem Quartier leben. Weniger Grau, mehr Buntes – das hilft allen weiter.

Was lehrt Sie das Eltingviertel für Quartiers-Modernisierungen anderswo?

Es lehrt uns, dass man nicht einfach drauflosmodernisieren darf, sondern eine Strategie braucht, dass man die Belange der Bewohner sehen muss, dass es sinnvoll ist, mit der Stadt zu kooperieren. All das macht Arbeit, aber es zahlt sich aus – letztlich auch betriebswirtschaftlich. Das Eltingviertel hat uns eine Folie geliefert, die wir ähnlich auch in anderen Städten ausrollen werden.

Hand aufs Herz: Läge nicht ein solches Quartier besser in der Hand von Vermietern, die nicht gewinnorientiert arbeiten – städtischen und genossenschaftlichen Unternehmen zum Beispiel?

Was die Kosten und Qualitäten von Modernisierungen betrifft, halten wir jedem Vergleich mit solchen Unternehmen stand, beim Mietniveau übrigens auch. Es gibt keine Datenbasis dafür, dass sie es besser für die Bewohner machen. Das Bundesinstitut für Raumordnung hat kürzlich festgestellt, dass es bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen keine Unterschiede zwischen kommunalen, genossenschaftlichen und börsennotierten Wohnungsunternehmen gebe.

Interessen gewichten, Visionen verfolgen, aber auch klare Kante zeigen: Klaus Freibergs Erfolgsregeln für eine gelingende Quartiers-Modernisierung

Bei Ihnen drängen die Aktionäre.

Wer raschen Profit will, kauft sich nicht in Wohnungsunternehmen ein. Wenn unsere Aktionäre auf etwas drängen, dann auf nachhaltige Werte und Erträge. Und die bekommen wir nur, wenn wir alle Anspruchsgruppen bedienen – Bewohner, Städte, Mitarbeiter und Aktionäre. Wenn wir da als Unternehmen dagegenarbeiten würden, dann würde es auch für uns nicht mehr rund laufen.

Könnte das nicht ein lokal verwurzeltes Unternehmen besser als ein bundesweit oder gar international agierendes?

Wir sind ja ein lokales Unternehmen in vielen Städten. Hier in Bochum laufen die zentralen Prozesse. Aber ich maße mir nicht an zu entscheiden, welche Modernisierung jetzt in Dresden oder München fällig ist. Das wissen unsere regionalen Geschäftsführer viel besser, und sie verantworten es auch. Sie agieren so lokal, wie es unsere Wohnungen auch sind.

Sie kurbeln den Neubau an. Gibt es irgendwann zwei Vonovia Bestände: den älteren Bestand für die einen, notgedrungen teure Neubauten für die anderen?

Neubau muss man erst mal so erstellen, dass ihn sich überhaupt jemand leisten kann.  Hätten wir 2500 Euro Kosten pro Quadratmeter, dann fänden wir an vielen Orten gar keine Mieter.  Wir streben mit dem Neubau nicht in ein höheres Qualitäts- und Marktsegment. Sondern wir wollen ein optimiertes Produkt auch im Hinblick auf Grundrisse, Wohnflächen und damit die Gesamtmiete. Wir wollen gut organisierte Prozesse – und am Ende mit vernünftigen Mieten einen vernünftigen Gewinn machen.

Gehen wir ans andere Ende des Marktes. Haben Sie die Verantwortung, für Ärmere auch in Großstädten Wohnungen für unter vier Euro pro Quadratmeter zu bieten?

Das ginge auf Dauer nur auf einem so niedrigen Qualitätsniveau, wie man es in Deutschland nicht verantworten und niemandem zumuten kann. Wir wollen keine Slums und natürlich kein Slumlord sein.

Ein großes kommunales Wohnungsunternehmen hat beschlossen, nicht mehr an kürzlich hergekommene Flüchtlinge zu vermieten – auch um Problemviertel zu vermeiden.

So eine Anweisung käme von mir nicht. Wir machen Grundversorgung. Ich kann nicht Mieter mit über oder unter 90 Kilo Körpergewicht, mit eckigen Brillengläsern oder sonst welchen Merkmalen prinzipiell ausschließen. Wenn man das mit Flüchtlingen anfängt, dann droht es bald auch anderen. Da beginnt etwas, das wir mit Sicherheit nicht wollen.