by inPolitik & Wohnen on20. Juni 2018 Kommentare deaktiviert für Deutschland wird voller

Deutschland wird voller

Mehr Menschen, mehr Haushalte und mehr Raumbedarf treiben die Wohnungsnachfrage in Deutschland in den kommenden Jahrzehnten an

Sterben die Deutschen allmählich aus – und mit ihnen der Wohnungsbedarf im Land? Diese angstvolle Frage prägte noch vor wenigen Jahren die wohnungspolitische Diskussion. Die Themen hießen „Leerstand“, „Rückbau“ und „schrumpfende Städte“. Noch im Jahr 2010 nahmen gleich 19 Städte in Sachsen-Anhalt an einer internationalen Ausstellung zum „Stadtumbau“ teil, um die besten Abriss-Strategien zu ermitteln.

Seitdem hat sich auf dem deutschen Wohnungsmarkt die Stimmung gedreht. In den Ballungszentren und in blühenden mittelgroßen Städten gilt Neubau als Gebot der Stunde. Nennenswerten Leerstand gibt es nur noch selten. Aber ist das nicht nur eine Scheinblüte? Nach wie vor besteht die Furcht, die Bevölkerung werde schrumpfen, altern, womöglich verarmen und dies viele Wohnungsmärkte lähmen. „Die Alterung der Bevölkerung ist durch aktuell hohe Zuwanderung nicht umkehrbar“, warnte zum Beispiel das Statistische Bundesamt und sah mehr als 40 Jahre voraus: Statt wie heute über 81 Millionen Menschen würden im Jahr 2060 nur etwa 67 bis 73 Millionen im Land leben – zehn oder gar 17 Prozent weniger. Würde das zutreffenen, dann sähe es auch für Wohnungsanbieter finster aus, selbst in heute noch nachgefragten Städten.

Demografische Prognosen mögen methodisch sorgsam und mit Daten aus der Vergangenheit fundiert sein. Trotzdem haben sie offenbar das Schicksal, dass sie immer wieder einmal danebengreifen oder zu tief. Denn sie können nur Entwicklungen und Trends ihrer Zeit erfassen, aber keine Umbrüche und neuen Einflüsse.

Illustrationen: Romina Birzer

Auf in die Stadt
Die Metropolen wachsen am stärksten. Der Job- und Einwohnerboom verstärkt sich selbst

Kartoffeln und Babyboom
Das ging schon dem Begründer der modernen Bevölkerungswissenschaft in Deutschland so. Johann Peter Süßmilch fürchtete anno 1741 ein zu leeres Land und forderte darum staatliche Eheförderung und mehr Fruchtbarkeit, mehr Ein- und weniger Auswanderung. Wenig davon geschah; doch die Ernährung wurde besser. Dadurch stieg in den folgenden hundert Jahren die Einwohnerzahl auf dem Gebiet des späteren Deutschen Reichs von etwa 17 auf 24 Millionen. „Die Kartoffel scheint an der Volksvermehrung großen Anteil zu haben“, analysierte der Ökonom Jean-Baptiste Say 1830. Dann kamen die Industrialisierung und große Fortschritte in Hygiene und Medizin. Vor dem Ersten Weltkrieg lebten fast 65 Millionen Menschen in Deutschland, trotz jahrzehntelanger Massenauswanderung nach Amerika. Und nach zwei verheerenden Kriegen mit Millionen Opfern lebten 1950 in der Bundesrepublik und der DDR mehr als 69 Millionen Menschen. Dann kamen die Pille, neue Rollenbilder für Familien und vor allem Frauen und schrumpfende Geburtenzahlen. Doch heute sind wir über 80 Millionen.

Nach dem Krieg lag die statistische Lebenserwartung bei 65 Jahren, heute bei über 80. Und jedes Jahr gewonnenes Leben erhöht rechnerisch die Einwohnerzahl um rund eine Million. Wegen der Zuwanderung haben heute rund 16 Millionen Menschen einen „Migrationshintergrund“, fast jeder Fünfte. Diese Eigenschaft wird statistisch jedem hier lebenden Ausländer sowie jedem Deutschen zugeschrieben, der nach 1955 eingewandert ist – oder bei dem dies auf mindestens ein Elternteil zutrifft. In einigen wirtschaftsstarken Städten gibt es noch weit mehr Menschen mit solchem „Hintergrund“: In Frankfurt hat ihn fast jeder zweite, in Nürnberg, München und Düsseldorf mehr als jeder dritte Einwohner. Nicht zufällig sind dies Deutschlands Wachstumsmetropolen: Wo es Jobs gibt, zieht es die meisten Zuwanderer hin – und umgekehrt: Neubürger, Internationalität und Weltoffenheit einer Stadt sind gut fürs Wachstum.

Die Zuwanderung wird weitergehen – darin sind sich fast alle einig. Nur der Umfang ist umstritten. Die aktuellste Prognose stammt vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln und wurde nach der Massenankunft von Flüchtlingen 2015 erstellt, als Deutschlands Einwohnerzahl um 1,1 Millionen stieg. Mit einem solchen Extrem rechnen die IW-Statistiker nicht mehr, aber doch mit anhaltend hohem Zuzug – in den Jahrzehnten von 2014 bis 2035 insgesamt acht Millionen Einwanderer mehr als Auswanderer.

Mehr Senioren und mehr Migranten
Das überkompensiert die Sterbewelle, die uns im Inland bevorsteht: Die Babyboomer-Generation der Nachkriegsjahre kommt ins hohe Alter und stirbt nach und nach. Doch unterm Strich leben wegen der Einwanderung nach IW-Prognose im Jahr 2035 eine Million Menschen mehr in Deutschland als heute. Das sieht jetzt auch die Bundesregierung so, wie der IW-Forscher Philipp Deschermeier feststellt: „Das Jahr 2017 markiert einen Paradigmenwechsel. Die Bundesregierung rechnet in ihrem aktuellen Demografiebericht nicht mehr mit einem Bevölkerungsrückgang, sondern es wird bis 2035 sogar ein leichter Anstieg und langfristig bis 2060 ein konstanter Bevölkerungsstand erwartet.“ Andere Prognosen, vor allem die des Statistisches Bundesamts, waren zuvor deutlich vorsichtiger – stammen aber im Kern aus der Zeit vor der ganz großen Migrationswelle. In einem aber sind sich alle Voraussagen einig: Anzahl und Anteil der Senioren werden deutlich wachsen. Wie wirkt sich all das auf den Wohnungsmarkt aus? Unwahrscheinlich und unnötig sind gigantische Umwälzungen. Deutschland braucht weder einen riesigen Bauboom wie nach dem Krieg noch droht Massenleerstand von Wohnungen. Doch die Nachfrage dürfte insgesamt wachsen und sich partiell verschieben. Zunächst spricht vieles dafür, dass der Drang in die Städte anhält. Nicht nur wegen der attraktiveren Arbeitsangebote und Karriere-Chancen, sondern auch bei zahlungskräftigen Senioren, die suburbane Eigenheime verkaufen und für ihren aktiven Ruhestand mehr Infrastruktur und Erlebnisqualität suchen. Migranten bevorzugen ebenfalls die Städte, wo sie oft Landsleute, Verwandte, ein offeneres Umfeld und mehr Start-Chancen finden. Das IW sagt unter den deutschen Bundesländern für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg den höchsten Einwohnerzuwachs bis 2035 voraus: für die Hauptstadt plus 14,1 Prozent, für die Hansestadt immerhin 9,1 Prozent. Auch mehr Familien würden gern städtisch wohnen, wegen der besseren Bildungs- und Betreuungseinrichtungen und der kürzeren Wege. Doch wegen des Mangels an passenden, nicht zuletzt an großen, bezahlbaren Wohnungen leben viele weiterhin in den Vororten. Nicht nur deshalb warnt die IW-Studie: „Kritisch zu beobachten ist, ob die Wohnungsmärkte und die vorhandene Infrastruktur … den vorausberechneten Bevölkerungsanstieg verkraften können.“

Mobilität erfordert Immobilien
Parallel zur Urbanisierung steigt die räumliche und berufliche Mobilität. Von Service und Elektronik geprägte Arbeitswelten sind beweglicher und unruhiger als die traditionellen Milieus der großen Industrien, privaten und staatlichen Verwaltungen. Der Bedarf an leicht zu wechselnden, temporären Wohnungen und Zweitwohnungen wächst.

Ein besonders starker Nachfrage-Treiber ist der Anstieg der Haushaltszahl. Laut Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (BiB) ist sie allein seit 1991 um etwa ein Siebtel auf derzeit 40,8 Millionen gestiegen. Zu den Ursachen gehören der Trend zur Individualisierung und eine wachsende Zahl von Zweitwohnungen – vor allem aber die steigende Zahl der sehr reifen Menschen. Es werden nicht mehr Haushalte als früher von Jüngeren neu gegründet, aber die Haushalte der Älteren bleiben immer länger bestehen.

< Mehr Raum im Heim: 
Die Wohnfläche pro Kopf soll in zwölf Jahren von 45 auf ca. 48,5 Quadratmeter steigen

Jedes Jahr ein neues Leipzig
In engem Zusammenhang damit steht der Flächenverbrauch. Er ist in der jüngeren Vergangenheit um grob 0,3 Quadratmeter pro Kopf und Jahr gestiegen. Das klingt wenig – bedeutet aber Jahr für Jahr einen zusätzlichen Flächenkonsum in der Größenordnung von Leipzig oder Hannover und alle sieben Jahre von der Fläche Berlin. Zum Teil ist das Wohlstands-Wohnkonsum, doch noch mehr erklären es Wohn- und Raumforscher mit der „Remanenz“ – laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung die „passive Haushaltsverkleinerung im Alter, wenn durch den Auszug der Kinder und den Tod des Partners eine Person im eigenen Haus zurückbleibt“. Diese Person schlägt dann mit 80 oder gar 160 Quadratmetern mächtig auf die Wohnflächen-Statistik.

Landesweite, generelle Prognosen sind kaum zu vielen qualitativen Faktoren möglich – etwa zu den künftigen Wünschen an Wohnungsgrundrisse, Ausstattungen und Komfortmerkmale. Wenig lässt sich auch dazu voraussagen, ob künftig der Anteil der Eigentümer- oder der Mieterhaushalte wächst. Fürs Eigentum sprechen Wünsche nach Sicherheit, Selbstverwirklichung und Vorsorge auf der Basis von weiter wachsendem Wohlstand; für Miet-Prioritäten sprechen Mobilität, Urbanität und schrumpfende Haushaltsgrößen. Beides hebt sich mindestens partiell auf, sodass sich das Verhältnis von Wohneigentümern zu Mietern nicht dramatisch ändern dürfte. Auch die Politik hält sich hier zurück: Nennenswerte Förderung gibt es derzeit nur für Sozialwohnungen in Städten. Aber das verteilt höchstens zwischen Mietwohnungstypen um, nicht zwischen Miete und Eigentum.

Ein qualitativer Nachfragetrend dürfte sich aber verstärken: Immer mehr Seniorenhaushalte und mobile, stark eingespannte Berufstätige wollen oder können Arbeiten in der Wohnung und ringsum nicht selbst leisten, sondern fragen mehr Service nach – Putzen, Waschen, Einkaufen, Paketannahme, vielleicht auch Betreuung. Vermieter können hier Raum und Zusatznutzen bieten, mit entsprechenden Anbietern kooperieren oder sich selbst Zusatzmärkte erschließen. Aber was wo sinnvoll ist, lässt sich nur lokal entscheiden.

Global gilt allein die Generalprognose: Deutschland bleibt stark bevölkert. Auch für die kommenden Jahrzehnte deutet alles darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum wächst und nicht schrumpft.

Raumgreifend
Lofts, Luxus-Apartments, Senioren allein im einstigen Familienheim – all das erhöht den Flächenkonsum